Précisons tout d’abord qu’en matière de logement, même à Paris, l’acquisition pour l’usage est le facteur dominant, c’est elle qui porte le marché. Mais il n’y a pas de différence de prix pour l’investissement locatif.

 “L’Indice Notaires-INSEE” qui s’appuie sur la totalité des transactions est donc un bon outil au regard de la mesure de performance.

Précisons aussi que nous n’avons pas évoqué la fiscalité. Celle-ci n’est évidemment pas sans effet sur les performances pour les investisseurs, mais sa complexité, la diversité de ses modalités, son instabilité, auraient obscurci les éléments dynamiques qu’il s’agissait de mettre en relief, sans modifier sensiblement les ordres de grandeur.

Un autre point doit être mentionné. Nous avons évité, dans le bilan à fin 2003, d’introduire une quelconque prospective en matière de tendances. C’est évidemment un sujet important, mais notre objectif était de procéder à un arrêt sur image, et de prendre le temps d’examiner la réalité de l’investissement logement au cours des vingt dernières années. Il en ressort que les performances du logement ne semblent pas justifier que nombre d’institutionnels l’aient exclu de leur allocation d’actifs. Mais la question est-elle là ?

Les investisseurs institutionnels ont accès au marché immobilier d’entreprise qu’ils peuvent comparer au logement non seulement sous l’angle de la performance globale (à ce niveau le logement reste compétitif(1) mais aussi selon des critères de liquidité, et de simplicité et de coût de gestion.
De plus, et c’est le facteur déterminant, la gestion actif/passif est essentielle pour ces investisseurs : pour nombre d’entre eux la faiblesse du rendement apporté par le logement entraîne une décision négative avant même l’analyse de performances ; c’est probablement ce qui explique que d’autres institutionnels, même s’ils sont peu nombreux, incluent le logement dans leur stratégie actuelle d’allocation d’actifs.

A l’échelle des particuliers, où l’allocation d’actifs devient gestion de patrimoine, l’investissement en logement a sans doute été moins passionnant, moins mouvementé que l’aventure de la Bourse, mais il a apporté une double satisfaction : un bon niveau de rentabilité d’après les mesures de performances, et une conformité pour l’investisseur entre ses résultats concrets et les indices publiés.

Guy Marty
Directeur Général de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière

1- Les performances des bureaux sont de 14,68 % pour la période 1998-2002, 3,03 % pour 1993-2002 et 6,24 % pour 1988-2002 (source IPD, indices à fin 2003 disponibles en mai 2004).