Pour assurer la pleine efficacité de l’acte de vente sans qu’il puisse être ni contesté ni annulé, le notaire entreprend des démarches, obtient des autorisations, réunit des documents.
1/ Droits de préemption
Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur pressenti. Le notaire doit s’assurer de l’existence d’un droit de préemption à l’occasion de la vente projetée.
En présence d’un tel droit, le notaire doit procéder à sa « purge » (c'est-à-dire proposer à son titulaire d’acquérir le bien par priorité).
Les droits de préemption sont nombreux :
- Droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD) ;
- Droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles ;
- Droit de préemption du titulaire d’un bail rural ;
- Droit de préemption de la SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) ;
- Anciennes carrières…
A titre d'exemple, quelques précisions peuvent être apportées sur le droit de préemption du locataire et le droit de préemption urbain.
Le droit de préemption du locataire
Le droit de préemption du locataire n'est pas systématique. En effet, il est possible de vendre un bien occupé sans que le locataire puisse invoquer un tel droit.
Le propriétaire qui souhaite vendre un logement déjà loué doit mettre son locataire (et le conjoint de celui-ci) en mesure d’exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi, seulement dans les trois hypothèses suivantes :
- La première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété (article 10-I de la loi du 3 décembre 1975).
Ce texte fait obligation, «préalablement à la conclusion de toute vente», au vendeur, qui souhaiterait vendre occupé, de faire connaître au locataire (et même à l’occupant de bonne foi), par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée. Cette information vaut offre de vente valable pendant deux mois.
Le locataire qui répond favorablement dispose, à compter de sa réponse, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente.
Ce délai est porté à quatre mois s’il déclare vouloir recourir à un emprunt.
A défaut d’une telle information préalable, la vente à un tiers peut être annulée à la demande du locataire ou de l’occupant de bonne foi ;
- La vente "en bloc" d'un immeuble : en cas de vente en totalité et en une seule fois d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de 10 logements, le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur son logement, sauf si l'acquéreur s'engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l'acte notarié de vente. Avant la vente de l'immeuble, le propriétaire communique au locataire une offre contenant le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans son ensemble ainsi que du logement qu'il occupe. Cette offre est valable pendant 4 mois.
- Le congé pour vendre
Lorsque le bailleur donne congé à son locataire parce qu’il veut vendre le logement, le congé doit être notifié avec un préavis de six mois avant la fin du bail. Ce congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Il vaut offre de vente au locataire. Cette offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Une réponse positive du locataire fait courir les mêmes délais que ceux de la loi du 31 décembre 1975. Si le locataire ne répond pas ou renonce à son droit de préemption, son bail prend fin.
- Le second droit de préemption
Quel que soit le texte applicable, une nouvelle offre doit être faite au locataire si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été précédemment notifiées et n’avaient pas été acceptées par le locataire.
Le droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale (commune…), d'acheter en priorité, des biens mis en vente dans des zones préalablement définies. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d'intérêt général (ex : des équipements collectifs).
Toute décision de préemption doit être motivée c’est-à-dire mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé.
La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers dont la construction est achevée depuis au moins 10 ans qui font l'objet d'une cession volontaire ou forcée à titre onéreux (vente, échange, apport en société…) ainsi que sous certaines conditions sur les titres des sociétés immobilières (civiles ou par actions).
Sont notamment exclus du droit de préemption :
- les donations ou successions ;
- les conventions (partage, licitation…) mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ;
- les immeubles appartenant aux organismes d'HLM ;
- les immeubles achevés depuis moins de dix ans (sauf si un droit de préemption renforcé a été institué par une délibération du conseil municipal) ;
- les lots de copropriété (d'habitation et/ou professionnel) portant sur un seul local dans les copropriétés de plus de dix ans (sauf si un droit de préemption renforcé a été institué par une délibération du conseil municipal) ;
- les immeubles cédés à l'occasion d'un plan de cession élaboré dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.
Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente.
La mairie a 2 mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse.
La commune peut :
- ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut alors être vendu au prix annoncé dans la DIA ;
- accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les 3 mois et le prix payé, dans les 6 mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers.
- faire une contre-proposition : le propriétaire a alors 2 mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement(comme en matière d'expropriation) en se référant au prix des ventes récentes sur des biens identiques.
Les parties peuvent renoncer l'une à acheter, l'autre à vendre, pendant la procédure et les 2 mois suivants.
Si la commune renonce à acheter avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA.
En revanche, si elle y renonce après, il peut vendre pendant une période de 5 ans au prix fixé judiciairement (éventuellement révisé par l'indice du coût de la construction), sans que la commune puisse exercer un droit de préemption.
Signalons que lorsque le juge est saisi, la commune doit consigner 15 % du prix évalué par le service des domaines à la caisse des dépôts et consignations (dans les 3 mois de la saisine du juge). Si la commune ne respecte pas cette formalité, elle est réputée avoir renoncé à exercer son droit de préemption.
L’absence de DIA peut donner lieu à une action en annulation de la vente pendant 5 ans à compter de la signature de l'acte authentique.
2/ Les documents d'urbanisme
Le notaire doit obtenir plusieurs documents d’urbanisme dont :
- le certificat d’urbanisme ou note de renseignements (ce document ne révélant pas les mesures prescrites éventuellement lorsqu'un immeuble menace ruine, il convient d'interroger la mairie en cas de vente d'un bien immobilier en mauvais état pour savoir s'il est frappé d'un arrêté de péril);
- le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique ;
- le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…);
- la situation du bien dans le champ d’application du droit de préemption urbain (voir précédemment)…
Le notaire demande également un extrait de la matrice cadastrale (modèle 1). Tout bien immobilier a une adresse cadastrale connue sous des références mentionnées sur le fichier immobilier tenu à la conservation des hypothèques. Ce document est indispensable pour accomplir les formalités de publicité foncière.
En matière de découpage parcellaire et de représentation du bâti, le plan cadastral est la donnée de référence.
Le cadastre donne la description physique des propriétés et identifie chaque propriétaire. Il indique la surface du terrain et sert à déterminer l’assiette (base de calcul) des taxes foncières.
Toutefois, le cadastre ne constitue pas un justificatif du droit de propriété. Ce n'est pas un titre de propriété (Voir aussi : "terrain à bâtir"). Aussi si les limites de propriété sont mal établies, il pourra être recommandé de faire appel à un géomètre et de procéder à un bornage.
A l’occasion d’une vente, le notaire demande un certificat d’urbanisme. Il s’agit d’un document administratif qui informe sur les règles d’urbanisme applicable à un terrain.
Ce document indique :
● les dispositions d’urbanisme applicables au terrain.
Des constructions peuvent être interdites ou soumises à des règles spécifiques liées à la sécurité publique du fait de leur implantation dans des zones à risques (inondations, incendies,…);
● l’état de viabilité, les équipements publics existants ou prévus, par exemple les canalisations d’eau potable ;
● l’existence éventuelle d’un droit de préemption ;
● la possible application de la législation sur les monuments historiques et installations classées ;
● la liste des taxes et les participations d’urbanisme applicables à un terrain ;
L’obtention du certificat d’urbanisme n’est obligatoire que dans deux cas :
● la division d’un terrain supportant déjà au moins une construction,
● la division d’un terrain en vue de l’implantation de bâtiments ne constituant pas un lotissement. Voir aussi : « lotissement » .
Facultative, l’obtention d’un certificat d’urbanisme est néanmoins conseillée lors de l’achat d’un terrain, d’un logement à transformer ou lorsqu’une construction est envisagée ainsi que lors de l’acquisition d’un immeuble entier, un pavillon par exemple.
Ce certificat garantit la stabilité des règles d’urbanisme pendant 18 mois (à l’exception des mesures ayant pour objectif la sécurité ou la salubrité publique).
Il existe deux certificats d’urbanisme :
- le certificat dit « informatif ou neutre » ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain.
- le certificat « pré-opérationnel » ou détaillé indique si un terrain est susceptible d’être utilisé pour une opération de construction déterminée.
Le silence gardé par l’administration vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Ce dernier a les mêmes effets qu’un certificat d’urbanisme informatif.
Lorsque l’acquisition concerne un bien bâti sur lequel il n’est pas envisagé de réaliser des travaux importants, une note de renseignements d’urbanisme suffit.
Simple document d’information, elle indique les dispositions d’urbanisme applicables à un bien, ainsi que l’existence de droits de préemption et les servitudes d’urbanisme grevant ce même bien (alignement). Mais elle ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain.
3/ Les renseignements hypothécaires
Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété : il contrôle l’origine de propriété sur 30 ans. C’est une démarche importante car seul le propriétaire d’un bien peut valablement le vendre. Si le notaire constate, par exemple, que le bien est en indivision, l’accord de tous les indivisaires devra être obtenu.
Pour effectuer ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire appelé "hors formalité".
L'obtention de ce document est en outre, le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties prises) sur le bien. Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt non encore totalement remboursé, l'inscription prise par la banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque le droit de recevoir, avant le vendeur, la part du prix correspondant à l'hypothèque lors de la revente du bien. Voir aussi :"l'emprunt et l'hypothèque".
D'autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l'acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur. Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur. Voir aussi : "le paiement du prix".
Auprès du bureau des hypothèques, le notaire peut également, si nécessaire, solliciter :
- la délivrance de copies ou extrais d'actes non remis par le vendeur et utiles à la rédaction de l'acte (réglement de copropriété...);
- la réquisition d'un état au nom d'un précédent propriétaire pour compléter l'origine de propriété.
A l'occasion de l'examen des titres et états hypothécaires, des informations pourront également être obtenues sur les servitudes conventionnelles. Voir aussi : "servitudes et mitoyenneté" .
4/ La garantie dommage ouvrage
Si l’immeuble vendu a été construit depuis moins de 10 ans, l’acte mentionnera l’existence ou l’absence d’assurance dommage ouvrage. C’est une information essentielle permettant à l’acquéreur de savoir à qui s’adresser en cas de sinistre.
Voir aussi :" les assurances dans la construction"
5/ Le certificat de conformité
Lors de l’achat d’un logement construit ou transformé récemment par d’importants travaux, le certificat de conformité, délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire.
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