Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier (article 1593 du code civil). Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».
Les sommes versées au notaire, en plus du prix de vente, et appelées « frais de notaires » sont composées de plusieurs éléments. Pour une vente, la rémunération du service rendu ne représente qu'une petite partie de cette somme.
Le Notaire conseille son client, rédige les actes, en assure la régularité et effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité ; pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est fixé par décret, on parle alors « d’émoluments ».
Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».
Le notaire est enfin chargé par l’Etat de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu’il reverse ensuite au Trésor Public. Ces sommes représentent la majeure partie de ce qui est versé au notaire.
Pour ces raisons, les frais d’un acte de vente ne peuvent pas s’évaluer d’après un simple pourcentage du montant de l’opération.
Le détail de ces frais est le suivant.
Ce qui revient au notaire : les émoluments
1/ Les émoluments proportionnels
Etablis selon un tarif officiel, national et obligatoire (décret du 8 mars 1978), les émoluments de vente sont proportionnels au prix de vente du bien. C’est-à-dire qu’ils sont calculés par tranche de prix, en appliquant un pourcentage (taux) dégressif à la valeur du bien énoncée dans l’acte. Pour le calcul des émoluments, les actes sont classés par séries. La vente immobilière appartient à la série 1 coefficient 1.
Exemple : Pour un prix de 176 000 €, le calcul des émoluments proportionnels de vente serait le suivant:
de 0 à 6500 € : 4% = 260 €
de 6500 à 17000 € : 1,65% = 173,25 €
de 17 000 à 30000 € : 1,10% = 143 € au-dessus de 30000 €, en l’occurrence sur 146000 € : 0,825% = 1204,50 €
Soit un total de 1780,75 € hors taxes, auquel s’ajoutera la TVA à 19,6% soit 2129,78 € TTC.
Attention : Si l’acquisition du bien se fait à l’aide d’un prêt établi par le notaire, il perçoit également des émoluments sur cet acte. Ils sont distincts des frais de dossier que peut percevoir l’établissement bancaire prêteur.
Le notaire ne peut pas consentir de réduction sur ses émoluments proportionnels lorsque ceux-ci sont inférieurs à 80 000 €, sauf circonstances exceptionnelles et avec l’autorisation de la chambre de discipline dont il relève. Au-delà de ce montant, le notaire et son client peuvent convenir d’un commun accord, d’une réduction de ce qui excède 80 000 € sans l’autorisation de la chambre.
2/ Les émoluments fixes
Les émoluments fixes rémunèrent le notaire pour les formalités qu’il effectue (lien avec formalités). Il s’agit des opérations de toute nature, préalables ou postérieures à l’acte notarié, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements (demande d’acte de naissance, purge du droit de préemption…).
Ces émoluments sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV), dont la valeur est actuellement de 3,65 € HT.
Ainsi une demande de pièce d’état civil vaut 3 UV et une purge de droit de préemption 10 UV.
L’établissement d’une copie d’acte fait aussi l’objet d’une telle tarification (de 0,1 à 0,3 UV par page selon la nature de la copie).
Attention : Concernant les formalités, l’émolument fixe rémunère les démarches effectuées par le notaire; s’y ajoutent le cas échéant, les frais réclamés par l’administration ou la personne auprès de laquelle la démarche est effectuée.
3/ Les émoluments de négociation
Des émoluments de négociation peuvent être dus lorsque, en vertu d’un mandat écrit, le notaire a trouvé un acquéreur, l’a mis en relation avec le vendeur et lorsqu’il a reçu l’acte ou participé à sa réception.
Le montant des émoluments de négociation est égal à 5% jusqu’à 45 735 € et à 2,50% au-delà. Il faut y ajouter la TVA à 19,6%.
Sauf convention contraire, ils sont à la charge de l’acquéreur et peuvent être librement discutés entre le notaire et son client.
4/ Les émoluments de transaction
Lorsque, en cas de litige, le notaire a rapproché les parties ou participé à l’obtention de leur accord, il a droit à un émolument appelé « émolument de transaction ». Il est calculé de la même manière que ceux de l’acte de vente et s’y ajoute.
Ce que reverse le notaire : les droits et taxes versés au Trésor Public
Le notaire perçoit, pour le compte du Trésor Public, un ensemble de droits et de taxes. Il ne peut recevoir l’acte que si les sommes correspondantes lui ont été préalablement versées.
Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, ou TVA : il existe deux sortes d’impôt de mutation selon que le bien est ancien ou neuf :
- vente d’un bien ancien (achevé depuis plus de 5 ans) : l’impôt payé sur le prix de vente se décompose en une taxe de publicité foncière (3,60%), la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20%), les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat (2,50% de la taxe de publicité foncière) ainsi qu'une taxe d'Etat de 0,20% soit au total 5,09% ;
- vente d’un bien neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou bien achevé depuis moins de 5 ans acquis par le particulier vendeur en VEFA) : la vente est alors soumise à la TVA de 19,6%, à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60% et aux frais d’assiette et de recouvrement de 2,50% de la taxe de publicité foncière et à une taxe d'Etat de 0,10%, soit un total de 0,715%. Ainsi, dans une vente immobilière, le montant des sommes reversées à l’Etat peut atteindre 4/5e de ce qui est payé par le client.
Salaire du conservateur des hypothèques : Lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière, le conservateur des hypothèques perçoit un salaire proportionnel de 0,10% du prix de vente. Le minimum qu’il puisse percevoir est 15 €.
Les déboursés
Il s’agit de toutes les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client afin d’assurer la sécurité de la vente. Ces frais sont destinés à rémunérer les différents intervenants et à obtenir auprès des administrations certains documents nécessaires à la réalisation de l’acte. Voici quelques exemples de documents ou prestations dont la fourniture engage des dépenses : les états hypothécaires, les extraits cadastraux, les documents d’urbanisme, les informations données sur un questionnaire par le syndic de copropriété, les certificats de mesurage, d’absence ou de présence d’amiante, de termites ou de plomb (géomètres, architectes, techniciens spécialisés …), les formalités de publicité au bureau des hypothèques…
Attention : Le notaire a l’obligation de demander à son client un versement préalable et suffisant appelé « provision », sur le montant des frais et sur celui de ses émoluments car il lui est interdit d’en faire l’avance pour le compte de celui-ci.
Si cette provision s’avère insuffisante, le notaire demande à son client un versement complémentaire. Le client peut demander à son notaire, avant la rédaction des actes, un état prévisionnel du coût de l’opération. Une fois toutes les formalités accomplies, le notaire a l’obligation de remettre au client un décompte détaillé de ce qu’il a payé.
Ce relevé de compte mentionne :
le détail des émoluments proportionnels et des honoraires, avec leur nature et leur base de calcul ;
le détail des formalités et frais ;
le détail des déboursés ;
les droits payés au Trésor Public et à la Conservation des hypothèques.
imprimer
