LES ENCHERES DES NOTAIRES
Cf : Site des ventes aux enchères des notaires
LA TONTINE
Il s’agit d’une clause particulière prévue dans le contrat de vente.
Deux ou plusieurs personnes achètent un bien et conviennent d’insérer une clause particulière dans l’acte de vente. Cette clause permet au survivant d’être seul propriétaire du bien depuis l’acquisition. La première personne décédée sera considérée comme n’ayant jamais eu de droit de propriété sur le bien.
De leur vivant, les tontiniers ont la jouissance du bien en commun. Jusqu’au premier décès, la clause ne produit aucun effet.
Mais la tontine présente des inconvénients : s’ils peuvent d’un commun accord renoncer à la clause ou se mettre d’accord pour vendre le bien, il n’est pas possible de demander le partage judiciaire. En effet, il n’y a pas d’indivision entre les acquéreurs. C’est pourquoi, la situation risque d’être difficile à gérer en cas de mésentente.
Le bien recueilli par le survivant en vertu d’une clause de tontine est considéré comme transmis à titre gratuit, et donc soumis aux droits de mutation à titre gratuit. Voir aussi : "Les taux d'imposition" calculés selon la valeur du bien au jour du décès et selon le lien de parenté existant entre le défunt et le survivant.
Cependant, par exception, l’habitation principale commune à deux acquéreurs dont la valeur est inférieure à 76000 € au jour du décès, n’est pas soumise à ce régime fiscal. En revanche, le survivant des acquéreurs acquitte les droits de mutation à titre onéreux. Voir aussi : "les frais".
LE VIAGER
Le viager est un contrat de vente "classique" dont le prix a été totalement ou partiellement converti en rente viagère. Les règles relatives à la vente doivent impérativement être respectées. Des garanties de paiement sont données au vendeur.
La particularité de cette vente réside dans les modalités de paiement du prix : une partie est généralement versée comptant, elle reçoit le nom de "bouquet" et le solde prend la forme d’une rente viagère.
Pour palier les effets de l'érosion monétaire, il est conseillé d'indexer la rente. L’indice le plus utilisé est celui des prix à la consommation des ménages urbains publié mensuellement par l'Insee.
En général, la rente est révisable à date fixe chaque année en fonction du dernier indice publié, qui est à comparer avec l’indice connu au jour de la signature de l'acte de vente.
Lorsque aucune indexation n'est prévue au contrat, les rentes sont soumises de plein droit au mécanisme de la révision légale. Au mois de janvier de chaque année, la loi de finances donne un tableau de coefficients d'augmentation qu'il convient d'appliquer en fonction de la date du contrat.
La vente en viager est un contrat aléatoire puisque la durée de vie d'une personne limite la durée de l'engagement d'une autre. Elle comporte une chance de gain pour le vendeur s'il vit longtemps. En contrepartie, elle correspond à un risque de perte pour l’acquéreur. C'est cet aléa qui constitue l'élément essentiel à la validité du contrat.
- Les avantages pour l'acquéreur (débirentier) :
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Réaliser un placement avec un petit capital au départ,
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Acquérir un immeuble sans avoir recours au crédit.
Tous les biens peuvent faire l'objet d'une vente en viager. Le prix et la rente doivent être réels et sérieux. A défaut, la nullité de la vente peut être prononcée. Quant à l’administration fiscale, elle peut y voir une donation déguisée, lourde de conséquences fiscales.
Même si le débirentier lui inspire confiance, le crédirentier ne peut négliger de prendre une garantie sur le bien vendu. Les garanties envisagées sont :
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le privilège du vendeur (garantie hypothécaire) : le crédirentier pourra saisir le bien et procéder à sa vente judiciaire;
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l'action résolutoire "de plein droit" : elle permet au crédirentier de reprendre son bien. Lorsqu'une clause pénale a été stipulée, le crédirentier conservera les rentes déjà perçues ainsi qu'une partie, voire même la totalité du bouquet.
Pour dissuader des paiements tardifs, il est possible de prévoir l'application d'un taux d'intérêt de retard.
Le Notaire remettra au vendeur une « copie exécutoire » de la vente pour lui permettre de poursuivre le paiement de la rente, l’acquéreur, le cas échéant.
Cette question se pose lorsque le vendeur s'est réservé l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation du bien. A défaut de convention contraire, la loi prévoit :
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à la charge du crédirentier : les réparations d'entretien, les impôts locaux, les charges courantes ;
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à la charge du débirentier : les grosses réparations.
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Régime fiscal
Le crédirentier peut être assujetti à l'impôt sur la plus-value s'il est propriétaire depuis moins de 15 ans sauf s'il bénéficie d'une exonération en cas de vente de sa résidence principale par exemple. Voir aussi : "la plus-value" .
En outre, une fraction de la rente est assujettie à l'impôt sur le revenu selon l’âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30%). A l'inverse, le débirentier ne peut rien déduire de ses revenus imposables.
LA FACULTE DE RACHAT
Il s’agit d’une vente dans laquelle le vendeur se réserve la faculté de racheter le bien immobilier vendu, dans un certain délai, moyennant la restitution du prix principal et des frais exposés par l’acquéreur.
Cette vente permet de se procurer un capital en vendant un bien qu’il est possible de récupérer ultérieurement à certaines conditions.
L’acte authentique de vente doit prévoir l'exercice de la faculté de rachat dans une durée qui ne peut excéder 5 ans.
Le délai de rétractation de 7 jours (article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation) s’applique à l’acquéreur non professionnel, mais ne joue pas au profit du vendeur lors de l’exercice de sa faculté de rachat.
Tant que la faculté de rachat n’est pas exercée, l’acquéreur est considéré comme le propriétaire du bien (il peut consentir une hypothèque par exemple). Le vendeur, quant à lui, n’a qu’un droit de propriété conditionné par l’exercice de sa faculté de rachat. Il peut :
- soit renoncer à son droit, dans ce cas, l’acquéreur demeure propriétaire du bien de façon irrévocable;
- soit exercer sa faculté de rachat. Il notifie alors son intention à l’acquéreur, lui rembourse le prix convenu ainsi que les frais d’acte, le coût des réparations nécessaires et d’amélioration du bien. Le vendeur reprend alors possession du bien.
La vente à pacte de rachat produit les effets ordinaires d’une vente au regard des plus-values.
Les droits d’enregistrement ou la TVA immobilière sont les mêmes que pour une vente ordinaire. Ils ne sont pas, en principe, restitués à l’acquéreur en cas d’exercice de sa faculté de rachat par le vendeur.
En cas de décès de l’acquéreur pendant le délai de la faculté de rachat, le bien dépend de sa succession.
Pour l’ISF, le bien est compris dans le patrimoine de l’acquéreur tant que la faculté de rachat n’est pas exercée.
LA LOCATION-ACCESSION A LA PROPRIETE IMMOBILIERE
Il s’agit d’un contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un logement à un « accédant ». Ce dernier bénéficie d’une option d’achat après une période d’occupation du bien immobilier à titre onéreux.
La location-accession est soumise à la loi du 12/07/1984 et il n’est pas possible d’y déroger.
Tous les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, achevés ou en cours de construction.
Le contrat de location-accession peut être précédé d’un contrat préliminaire dont le contenu est réglementé.
Le projet de contrat de location-accession doit être notifié à l’accédant par le vendeur un mois au moins avant la date de la signature et le contrat ne devient définitif qu’au terme d’un délai de 7 jours, pendant lequel l’acquéreur non professionnel peut se rétracter.
Le contrat doit obligatoirement être dressé par acte authentique devant notaire et être publié au bureau des hypothèques.
Elle se déroule en deux temps :
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la période de jouissance préalable à l’option d’achat : pendant la durée prévue par le contrat, l’accédant n’est ni locataire, ni propriétaire. Il doit payer une redevance correspondant à sa jouissance dont les modalités de versement sont fixées librement par les parties. Il est également redevable des charges prévues dans le contrat et des taxes (foncière, habitation), outre l’entretien et les réparations courantes.
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la levée de l’option : elle peut intervenir à tout moment entre l’entrée en jouissance et le terme de cette période prévue au contrat.
Si l’accédant opte pour l’achat, il doit payer le solde du prix égal à la différence entre le prix contenu dans le contrat à la date de la levée de l’option et le montant cumulé des redevances déjà versées. Le transfert de propriété doit être constaté par un acte authentique.
Si l’accédant renonce à l’acquisition, il doit quitter les lieux sans délai et le vendeur doit lui restituer toutes les sommes versées correspondant à la fraction de la redevance ayant servi au paiement par avance du prix, dans un délai maximum de 3 mois à compter du départ de l'accédant.
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