Le volume des transactions immobilières a continué de croître au cours du 1er trimestre 2004, alors qu'un tassement des ventes était attendu à la lumière de la légère contraction enregistrée sur l'année 2003. De même, les prix ont poursuivi leur ascension à l'heure où une pause paraissait inéluctable, au regard de l'effritement, voire de la baisse des valeurs observées dans les zones géographiques les plus chères, au cours du second semestre 2003.

C'est ainsi que le marché immobilier à Paris et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (Petite Couronne) a enregistré, au 1er trimestre 2004, une progression de 5,4% du volume des transactions, représentant 33 210 ventes immobilières, tous biens confondus (appartements, maisons individuelles, parkings, immeubles, locaux d'activités, terrains, etc.), contre 31 499 pour la même période de l'année précédente.

Dans le reste des départements de la région, (Grande Couronne : Seine-et-Marne, Yvelines, Val d’Oise et Essonne), la progression s’établit en moyenne en un an à 7%. (22 175 ventes immobilières contre 20 728 au 1er trimestre 2003).

Cette progression globale des transactions masque toutefois des disparités entre le marché des appartements, qui affiche des hausses dans le neuf (+10,9% à Paris et en Petite Couronne, +20,8% en Grande Couronne), comme dans l'ancien (+7,5% à Paris et en Petite Couronne, + 5,8% en Grande Couronne), et celui des maisons individuelles, qui accuse au contraire des baisses dans le neuf (-22,8% à Paris et en Petite Couronne) et dans l'ancien (-7,8% à Paris et en Petite Couronne).

Ce marché de la maison individuelles connaît en Grande Couronne des progressions de : + 20,8% dans le neuf ; + 2% dans l’ancien.

En revanche, l'unanimité est de rigueur sur le front des prix puisque, au 1er trimestre 2004, ceux des appartements anciens ont, selon les Indices Notaires-INSEE, augmenté de 3,1% à 4,8% en fonction des départements.

Cette hausse trimestrielle a contribué à tirer plus encore vers le haut la variation annuelle des prix, voir tableau ci-dessous : 

La vitalité du marché immobilier, qui s'accompagne d'une nouvelle reprise de la hausse des prix des logements à Paris et en Petite Couronne, peut trouver une explication dans la conjonction de trois facteurs :

- une forte pression de la demande émanant des ménages franciliens qui, en cherchant à satisfaire des besoins en logements encore importants, ont anticipé une hausse prévisible mais modérée des taux des crédits immobiliers,

- une situation économique incertaine, qui incite désormais de nombreux épargnants, en quête de sécurité, à se détourner tout à la fois des placements peu rémunérateurs et des valeurs mobilières particulièrement volatiles, pour trouver refuge dans l'investissement immobilier,

- l'évolution préoccupante des pensions de retraite, sujet récurrent placé sous les feux de l'actualité, qui pousse toujours plus de ménages à accéder à la propriété et à se constituer un patrimoine immobilier s'assurant ainsi, l'âge de la retraite venant, le produit d'un loyer économisé et la détention d'un capital régulièrement revalorisé.

Les prix des appartements anciens libres à Paris

L’Indice «Notaires-INSEE Paris» est, au 1er trimestre 2004, de 139 (à 4 139 euros), soit une augmentation trimestrielle de 3,1%, par rapport au 4ème trimestre.
Par rapport au 1er trimestre 2003, l’indice des prix au m² a progressé de 12,3%, contre un progression annuelle de 11,8% le trimestre précédent.

- le divorce sur acceptation de la rupture du mariage (anciennement divorce sur demande acceptée) : lorsque les époux sont d’accord sur le principe du divorce mais pas sur les conséquences. Désormais, les époux ne mentionnent plus les faits à l’origine de la rupture dans leur demande de divorce. Il n’est plus possible pour un époux de revenir sur son acceptation.

- le divorce pour altération définitive du lien conjugal (anciennement divorce pour rupture de la vie commune) : il est engagé au terme d’un délai de deux ans de séparation au lieu six ans auparavant. Seule la cessation de la communauté de vie entre les époux peut aboutir au prononcé de ce divorce. Il n’est plus possible à un conjoint de fonder sa demande sur l’altération des facultés mentales de son époux.

L’époux défendeur ne peut plus faire valoir la clause d’exceptionnelle dureté (exemple : convictions religieuses…) pour s’opposer à la demande de divorce. De même, le devoir de secours, qui était maintenu après la dissolution du mariage dans ce seul cas de divorce est supprimé.

- le divorce pour faute : il peut être prononcé en cas de violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage, imputable au conjoint et rendant intolérable le maintien de la vie commune (exemple : violence conjugale….).

Concernant ces trois derniers cas, un tronc commun est institué : une requête sans indication des motifs est déposée par l’un des époux. Les époux comparaissent ensuite devant le juge.

Une véritable tentative de conciliation est organisée afin d’inciter les époux à régler à l’amiable les conséquences de leur divorce.

Le juge peut ordonner différentes mesures, notamment :

- la désignation d’un médiateur,

- l’attribution à titre gratuit ou non de la jouissance du logement,

- la désignation d’un notaire en vue d’élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial et de formation des lots (parts des biens revenant à chaque époux).

Le juge rend ensuite une ordonnance de non-conciliation. Si les époux persistent dans leur volonté de divorcer, l’un d’eux assignera l’autre en indiquant à ce moment là le motif du divorce.

La passerelle vers des procédures pacifiées

Il est toujours possible de passer d’un divorce contentieux à un divorce par consentement mutuel ou à un divorce pour acceptation de la rupture du mariage.

En dehors du divorce par consentement mutuel, les époux peuvent pendant la procédure de divorce soumettre, à l’homologation du juge, une convention (qui peut notamment être rédigée par le notaire) réglant tout ou partie des conséquences du divorce.

Le rôle du notaire

Son rôle est renforcé par la loi nouvelle.

Le notaire peut en effet intervenir à tout moment, y compris pendant la procédure de divorce à l’initiative des époux ou à la demande du juge.

- Dans le divorce par consentement mutuel, ce sont les époux qui déterminent librement les conséquences de leur rupture (garde des enfants, partage des biens mobiliers et immobiliers…).

Le notaire intervient obligatoirement lorsque le patrimoine comporte des biens immobiliers. A défaut de tels biens, il est néanmoins souhaitable de l’associer à l’établissement de la convention réglant les effets du divorce.

- Dans les autres formes de divorce :

● au stade de la conciliation, le juge peut désigner un notaire pour établir un projet de partage des biens des époux ;

● lors de la demande en divorce, les époux doivent obligatoirement présenter un projet de règlement de leurs intérêts pécuniaires et patrimoniaux qui peut être établi par un notaire.

Les opérations de partage définitif : les époux ont un an pour liquider leur régime matrimonial après le prononcé définitif du divorce.

S’ils ne parviennent pas à s’entendre dans ce délai, le notaire établit un « procès-verbal de difficultés » qui sera transmis au tribunal. Ce dernier pourra octroyer un délai supplémentaire de six mois. Passé ce délai et à défaut d’accord, le notaire en informe à nouveau le tribunal, qui tranche les différends et renvoie les ex-époux devant le notaire pour établir l’état liquidatif.

· LES CONSEQUENCES DU DIVORCE

La date des effets du divorce

Le divorce produit différents effets :

- liés à la personne (nom de famille, suppression de ses droits sur la succession de son ex-conjoint…) à la date du prononcé du divorce ;

- à l’égard des tiers, au jour de la transcription du divorce (mention portée sur les registre d’état civil) ;

- pécuniaires entre les ex-époux, à une date qui diffère selon la forme du divorce.

Dans le divorce par consentement mutuel : les époux déterminent librement la date d’effet de leur divorce. A défaut, il s’agit de la date à laquelle le juge valide la convention réglant les conséquences du divorce.

Dans les autres divorces : le principe est que désormais la date retenue est celle de l’ordonnance de non conciliation (voir supra).

Mais les époux peuvent demander au juge de faire remonter les effets du divorce à la date de leur séparation effective (cessation de la cohabitation et de la collaboration).

Le sort des donations et avantages matrimoniaux

La loi apporte des modifications essentielles dans ce domaine.

Désormais, l’attribution des torts à un époux est sans effet sur le sort des avantages matrimoniaux (exemple : attribution prioritaire d’un bien à un époux par contrat de mariage.. ).

Le divorce n’a pas de conséquence sur les avantages matrimoniaux qui ont pris effet pendant le mariage mais il entraîne la révocation de ceux qui prennent effet au décès ou au divorce. Il entraîne également la révocation des donations de biens à venir (couramment appelées donations au dernier vivant), sauf volonté contraire de l’époux les ayant consenties.

La prestation compensatoire

La prestation compensatoire peut désormais être accordée à un époux fautif.

Même si le principe demeure d’une prestation en capital, elle peut dorénavant être mixte : en capital et rente viagère.

Le juge peut décider d’attribuer des biens en propriété ou un droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit, temporaire ou viager.

L’accord de l’époux redevable de cette prestation est exigé s’il s’agit d’attribuer à son conjoint la propriété de biens qu’il a reçus par succession ou donation.

Les époux pourront, même en cas de divorce contentieux, s’entendre par convention sur le montant et les modalités de versement de la prestation.

A la mort de l’époux redevable de la prestation, le paiement de celle-ci sera prélevé sur la succession. Elle sera donc due, à hauteur de l’actif successoral, par tous les héritiers, et en cas d’insuffisance par tous les légataires particuliers.

En cas de fixation de la prestation sous forme de capital versé de manière périodique (limitée à 8 ans), le solde du capital restant dû deviendra immédiatement exigible au décès de l’ex-époux débiteur.

En cas de fixation sous forme de rente, un capital immédiatement exigible lui sera substitué au décès de l’ex-époux débiteur.

Toutefois tous les héritiers pourront décider, par acte notarié, de maintenir les conditions initiales de versement de la prestation.

Mesures diverses

- Le délai de « viduité » est supprimé (ce délai devait être respecté par la femme divorcée avant de se remarier pour éviter les conflits de paternité).

- Lorsque le divorce est prononcé aux torts exclusifs d’un conjoint, l’autre époux peut obtenir des dommages et intérêts s’il démontre qu’il subit des conséquences particulièrement graves du fait de la dissolution du mariage.

- Avant toute procédure, l’époux victime de violences peut saisir le juge aux affaires familiales pour se voir attribuer la jouissance du logement.

Les propriétaires des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent produire un diagnostic relatif à la présence éventuelle de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Ce constat est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente.

En l’absence de diagnostic annexé, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans les éléments de construction.

- Le plomb

Un état des risques d’accessibilité au plomb est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant 1948, et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par le préfet du département où est situé le bien vendu (contacter la mairie du lieu où est situé le bien).

A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être convenue.

- Les termites

En cas de vente d’un immeuble bâti ou non, situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un état parasitaire du bâtiment doit être annexé à l’acte authentique réalisant la vente. Cet état doit avoir été établi moins de trois mois avant la date de l’acte définitif.

A défaut, il n’y a pas d’exonération possible, pour le vendeur, de la garantie des vices cachés concernant la présence de termites.

- La sécurité des piscines (loi du 3 janvier 2003 et décret du 31 décembre 2003)

Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade.
Le vendeur doit fournir au notaire une copie de la note technique que le constructeur ou l’installateur du dispositif de sécurité lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu.
Pour celles qui ont été installées avant le 1er janvier 2004, le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d’un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.
Les piscines des locations saisonnières doivent elles être équipées du dispositif de sécurité depuis le 1er janvier 2004. Le non respect de ces règles est puni d’une amende de 45000 euros.

LOI DUTREIL : Les nouvelles mesures relatives à la domiciliation des entreprises

Dans un souci de faciliter la création des entreprises, le législateur a simplifié les règles de domiciliation des entreprises et des sociétés.

- Pour les entreprises individuelles, la notion de siège social est supprimée. Lors de leur immatriculation, les commerçants, les artisans et les professions libérales peuvent donc donner l’adresse de leur local d’habitation. Ils peuvent également y exercer leur profession, si leur bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Mais si le local est situé dans une ville de plus de 10000 habitants ou en région parisienne, trois autres conditions doivent être réunies : l’activité doit être exercée exclusivement par l’occupant du logement, ce logement doit être sa résidence principale et l’activité ne doit pas nécessiter de passage de clientèle ou de marchandises.

- Concernant les sociétés : les dirigeants peuvent fixer le siège social de leur société à leur domicile, sans limitation de durée. Ceci sous réserve qu’aucune disposition légale ou stipulation du bail ne s’y oppose. Dans le cas contraire, la société peut quand même installer son siège social au domicile de son représentant légal, mais pour une durée de 5 ans maximum.

L’activité pourra être exercée au domicile du dirigeant dans les mêmes conditions que pour les entrepreneurs individuels.

VENTE D’UN LOT DE COPROPRIETE

Les nouvelles règles de répartition de charges entre vendeur et acquéreur (applicables à compter du 1er septembre 2004)

Le décret du 27 mai 2004 supprime la notion de compte prorata temporis entre vendeur et acquéreur.

Le vendeur sera redevable de l’intégralité des provisions exigibles au jour de la vente.

Le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes est affecté à celui qui est copropriétaire lors de cette approbation des comptes (exemple : signature de l’acte d’acquisition en avril, en fin d’année à l’occasion de la régularisation des comptes annuels, le trop perçu est reversé au nouveau propriétaire alors qu’il n’a pas réglé les charges de janvier à avril).

Une convention contraire est possible mais elle ne lie que le vendeur et l’acquéreur et pas le syndicat de copropriétaires.