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Copropriété : pas d'annexion des parties communes sans autorisation
  • Propriétaire d’un appartement, vous partagez les parties communes avec les autres copropriétaires. Leur respect est de rigueur.

    Qu’est-ce qu’une partie commune dans une copropriété ?

    On appelle parties communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En font partie la toiture, les murs porteurs, les cours, jardins, voies d'accès ou encore les éléments d'équipement commun (ascenseurs, boîtes aux lettres…). 
     
    Chaque copropriétaire a un droit de jouissance sur les parties communes, mais dans le respect des droits des autres copropriétaires. Mais il ne doit pas en abuser, par exemple en entreposant des objets, sous peine d’être rappelé à l’ordre par le syndic. 
     
    Le règlement de copropriété peut donner à un propriétaire un droit de jouissance exclusif, temporaire ou permanent, sur une partie commune : par exemple une partie du jardin ou une courette. Il s’agit d’un droit d’usage et non un droit de propriété. En conséquence, le bénéficiaire ne peut vendre ou transformer cette partie commune.

    Qui entretient les parties communes ?

    La part de charges communes de chaque copropriétaire dédiée à l’entretien des parties communes dépend de la valeur de ses parties privatives (tantièmes).

    Est-il possible d’acheter des parties communes ?

    Achat d’une partie de couloir pour gagner quelques mètres carrés, achat des combles pour gagner en volume… : pour s’agrandir, le copropriétaire doit impérativement obtenir l’accord préalable du syndicat des copropriétaires. 
     
    La vente doit être autorisée par vote en assemblée générale à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix ou à l’unanimité. 

    Comment le prix est-il fixé ?

    L’acquéreur propose un prix en assemblée générale que les autres copropriétaires peuvent négocier  Il est nécessaire de recourir à un géomètre-expert pour établir un métrage précis et recalculer les tantièmes de copropriété. Ces frais (comme ceux liés à la modification du règlement de copropriété) sont à la charge de l’acquéreur. En tant que copropriétaire, celui-ci recevra une part du prix de vente, partagé entre les copropriétaires.

    Que faire en cas d’annexion des parties communes par un copropriétaire ?

    Il n’est pas rare qu’un copropriétaire annexe une partie commune. Même si les copropriétaires ont laissé faire, il devra se mettre en règle avant toute revente, quitte à remettre la partie annexée dans son état d’origine, sans quoi des complications et des retards sont à prévoir ! 
    N’hésitez pas à consulter un notaire qui vous apportera tous les conseils utiles à vos projets immobiliers.
     
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    Bois et forêts, un patrimoine à valoriser
  • Faites-vous partie des 3,5 millions de Français qui détiennent une parcelle de forêt ou de bois ? La propriété privée représente 75 % des territoires boisés en France. Le notaire peut vous aider à valoriser ce patrimoine. 

    Comment devient-on propriétaire de bois et forêts ? 

    Pour ce placement de très long terme, rentable sur plusieurs générations, le marché est assez restreint mais relativement actif depuis ces dernières années ; l’on devient souvent propriétaire par héritage. Outre l’achat en direct, il est possible d’investir en acquérant des parts de groupement forestier (notamment dans le cadre d’un groupement forestier d’investissement). 

    Quelle est la rentabilité des bois et forêts ? 

    On l’évalue autour de 2 %, avec des disparités selon les situations géographiques, les essences plantées, les facilités d’exploitation... Les événements climatiques (sécheresse, tempêtes...) créent un aléa. De plus, la forêt ne génère des revenus que les années de coupes, tous les 20, 30 ou 40 ans selon les espèces. 
     
    La fiscalité tient compte de ces particularités : les ventes de bois sont exonérées d’impôt sur le revenu, les autres revenus (droits de chasse...) sont peu imposés et la taxe foncière, forfaitaire, est également faible.  

    Existe-t-il d’autres avantages fiscaux liés à l’achat et à la détention de forêts ? 

    Oui. Il existe notamment un dispositif, « Défi-forêt », qui vient d’être reconduit jusqu’en 2020 et qui ouvre le bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu lors d’’investissements. 
     
    Bois et forêts sont également exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), de droits de succession et de donation pour les trois quarts de leur valeur.

    Y a-t-il une contrepartie à ces avantages ?

    Oui, par exemple, pour l’exonération d’IFI et de droits de mutation, un engagement de gestion durable de type « Plan simple de gestion » doit être établi en collaboration avec l’administration. 

    Comment mieux valoriser bois et forêts ? 

    Différentes structures facilitent la gestion durable des forêts : il peut notamment être intéressant de constituer une association syndicale de gestion avec d’autres propriétaires. Il existe aussi des dispositifs de lutte contre le morcellement des bois et forêts, qui permettent de préempter de petites parcelles et d’améliorer l’exploitation de votre patrimoine.
     
    N’hésitez pas à demander des conseils à votre notaire sur ce sujet.
     
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