Immobilier francilien : ce qu’il faut retenir sur l’évolution du marché

publié le 26/11/2015

Les Notaires de Paris – Ile-de-France ont présenté les chiffres du marché immobilier à Paris et en Ile-de-France au 3e trimestre 2015, et ses perspectives d’évolution à l’horizon 2016. Quel sont les points saillants de l’évolution du marché ?

Un marché plus fluide et des évolutions de prix encore modérées

Selon les notaires, la reprise de l’activité, amorcée ce printemps en Ile-de-France, s’est prolongée au 3e trimestre 2015 et en octobre. L’embellie s’accompagne de premières tensions sur les prix.

Mais, le marché reste très fragile. Faute d’une amélioration sensible de la conjoncture économique, et dans le contexte très anxiogène dans lequel nous nous inscrivons actuellement, il est pourtant indispensable que les prix restent raisonnables. 

1)    Les prix ont légèrement augmenté au 3e trimestre

Du 2e au 3e trimestre 2015, les prix ont souvent augmenté sur la plupart des marchés franciliens. La prise en compte de la saisonnalité explique en grande partie cette hausse. Le prix d’un appartement francilien est de 5.320 euros/m² à fin septembre, et de 296.700 euros pour les maisons. Toutefois, cette hausse trimestrielle est insuffisante pour corriger le mouvement annuel de baisse des prix (-1,1% sur un an pour les maisons et -1,3% pour les appartements).

2)    Un appartement francilien coûte 5.300 euros/m²

Pour acquérir un appartement en Ile-de-France au 3e trimestre 2015, il fallait débourser 5.320 euros/m². En Petite Couronne, le prix moyen d’un appartement est de 4.300 euros/m² (-1,1% sur un an et +1,7% sur 3 mois). En Grande Couronne, le prix d’un appartement est de 2.940 euros/m².

3)    296.700 euros pour acquérir une maison francilienne

Le prix unitaire d’une maison en Ile-de-France au 3e trimestre est de 296.700 euros : en Petite Couronne une maison coûte 348.300 euros (-1,2% sur un an et +3,7% sur trois mois) et 274.900 euros en Grande Couronne (-1% sur un an et +2,7% sur trois mois).

4)    A Paris, le prix au m² à nouveau au-dessus de 8.000 euros/m²

Dans la Capitale, les prix ont également légèrement augmenté au cours des 3 derniers mois. Ainsi, le prix au m²  franchit à nouveau la barre des 8.000 euros (à 8.020 euros au 3e  trimestre), abandonnée il y a environ un an. La hausse trimestrielle est de 1,7%. Sur un an, une baisse de -0,9 est encore enregistrée.

5)    4 arrondissements parisiens au-dessus des 11.000 euros/m²

Les 1er, 4e, 6e et 7e arrondissements ont des prix au m² supérieur à 11.000 euros/m², contre 2 arrondissements seulement au trimestre précédent.

6)    Des différences de prix sensibles entre les arrondissements parisiens

L’arrondissement parisien le plus cher est le 6e arrondissement avec un prix au m2 à 11.590 euros. Le moins cher reste le 19e à 6.550 euros/ m². Sur un an les arrondissements qui ont vu leurs prix le plus augmenter sont le 1er et le 2e (+10,4% et + 10,8% de hausse depuis le 3e trimestre 2014). A l’inverse les prix ont baissé de 6,1% sur un an dans le 13e et de 5,3% dans le 16e.

7)    Plus de 8.000 euros/m² de différence de prix entre les quartiers de Paris

Les Champs-Elysées (8e) est le quartier le plus cher (14.530 euros/m²), suivi de Notre-Dame (4e) à 13.380 euros/m² et d’Odéon (6e) à 12.840 euros.
Pont-de-Flandre (19e) est le quartier le moins onéreux de la Capitale à 6.030 euros/m². Viennent ensuite La Goutte-d’Or dans le 18e (6.060 euros/m²) et Amérique (19e) à 6.180 euros/m².
A noter : la vente la plus chère au 3e trimestre concerne un appartement dans le 7e arrondissement vendu pour 30.100 euros le m².

8)    Des prix qui vont stagner dans les prochains mois

Les indicateurs avancés des notaires franciliens font état d’une stagnation des prix dans les prochains mois : à l’horizon de janvier 2016, les prix seraient désormais stables pour les appartements en Ile-de-France voire en légère progression (+1,2% dans Paris et +3,1% pour les maisons).  
A Paris, le prix au m² d’un appartement devrait stagner autour des 8.000 euros fin janvier 2016.    

9)    La bonne tenue du marché francilien est générale

Dans la continuité du 2e  trimestre, l’embellie a donc perduré. Au 3e trimestre 2015, le volume de ventes de logements anciens a progressé d’un quart en Ile-de-France par rapport au 3e trimestre 2014 (soit 9.300 ventes de gagnées).

10)    Comment va évoluer le marché d’ici janvier 2016 ?

Les éléments qui ont soutenu l’activité se maintiendraient dans les prochains mois. L’année 2015 devrait donc s’achever mieux qu’elle n’avait commencé, avec un niveau d’activité honorable.

Quelle conséquence pourrait avoir à moyen terme la menace terroriste qui pèse sur la Capitale ?

Les attentats du 13 novembre pourront susciter à court terme l’annulation de certains projets, mais aussi conforter l’immobilier dans sa fonction traditionnelle de valeur refuge de temps de crise.

Pour que s’enclenche une dynamique durable, des moteurs solides, encore incertains aujourd’hui, doivent soutenir l’activité.

Les premiers signaux d’amélioration de la conjoncture économique constatés en 2015 demandent à être confirmés. Ils doivent aussi se concrétiser par une amélioration tangible de la situation des ménages (baisse du chômage et augmentation des revenus). Ensuite, le contexte juridique (blocage des loyers à Paris) et fiscal constitue toujours un frein à la mobilisation des investisseurs. Enfin, la quotité élevée des travaux à engager pour le nouveau PTZ pourrait limiter l’impact en Ile-de-France de cette mesure pourtant favorable y compris dans l’ancien.

Le marché reste donc plus que jamais dépendant des taux d’intérêt et d’un accès facile et rapide au crédit habitat. Dans ce contexte fragile et incertain, la sagesse des prix et la confiance joueront un rôle déterminant.

VIDÉO | Etat du marché immobilier à Paris et en Ile-de-France, par Me Elodie FREMONT, notaire à Paris

(C) Photo : Chambre des notaires de Paris
 

publié le 26/11/2015
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