Conjoncture immobilière au 1er trimestre 2014

publié le 27/05/2014

L’attentisme domine toujours le marché immobilier en Ile-de-France

Par rapport à ce qui a été observé au second semestre 2013, la situation du marché n’a pas changé pendant le 1er trimestre 2014. Le marché reste caractérisé par un niveau d’activité faible. Les vendeurs et les acquéreurs peinent à s’entendre, et l’offre et la demande se rencontrent difficilement. Le marché fonctionne toujours au ralenti.

Certes, les volumes de ventes se sont redressés en Ile-de- France par rapport à l’an dernier. Environ 35 500 logements (neuf et ancien confondus) ont été vendus dans la région pendant les trois premiers mois de 2014, soit 3% de plus qu’à la même période en 2013. Mais l’amélioration tient uniquement à la progression de l’ancien alors que le neuf connaît une forte baisse, essentiellement parce que les acquéreurs investisseurs manquent à l’appel, et que les nouvelles opérations se sont trouvées ralenties par la période électorale et pourraient ne pas aboutir.

La reprise des ventes de logements dans l’ancien (+9% du 1er trimestre 2013 au 1er trimestre 2014) bénéficie aussi bien au marché des appartements qu’à celui des maisons (tous deux à +9%). L’augmentation des volumes de ventes d’appartements anciens pendant la période s’observe dans la majorité des départements de la région à l’exception des Yvelines (-7%) et du Val-d’Oise (-2%). Pour les maisons, le nombre de ventes s’est étoffé, plus particulièrement en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne.

Cependant, l’amélioration observée en ce début d’année 2014 par rapport à la même période en 2013 mérite d’être mise en perspective.

La progression est perceptible, mais on est encore loin des niveaux habituellement attendus en Ile-de-France.

Avec 31 200 logements anciens vendus au 1er trimestre 2014, il manque 2 500 ventes (et 7% d’activité) pour retrouver le niveau d’un premier trimestre moyen de ces dix dernières années (33 700 ventes). L’activité est inférieure de 16% à celle constatée dans les périodes de forte activité du marché immobilier.

Pour l’heure, et d’après les premiers indicateurs des Notaires de Paris-Ile-de-France pour avril 2014, les perspectives d’activité pour le 2e trimestre ne semblent pas orientées vers une reprise significative des ventes.

D’une part, la mise en place de la loi ALUR et ses dispositions concernant la copropriété ont souvent obligé à repousser la signature des avant-contrats. Dans la foulée, les ventes se trouveront, elles aussi, reportées. D’autre part, le climat d’attentisme n’a pas changé.

Résistance prolongée des prix

Dans ce contexte toujours morose, les prix font preuve d’une étonnante résistance.

Dans Paris, le prix au m² des appartements anciens s’établit à 8 160 euros au 1er trimestre 2014, en hausse de 20 euros et de 0,2% par rapport au 4e trimestre 2013. Après correction de la variation saisonnière, la hausse trimestrielle est de 0,6%.

Ce mouvement ne devrait pas être durable. Les prix de vente devraient revenir autour de 8 100 euros dans la Capitale les prochains mois, d’après les indicateurs avancés des notaires franciliens sur les avant-contrats de vente. La variation annuelle de l’indice des prix reste en recul de 1,6% dans Paris au 1er trimestre 2014. Elle était de 1,5% au 4e trimestre 2013.

En Petite Couronne, la variation trimestrielle des prix des appartements anciens passe de 0,5% à 1,3% après correction de la variation saisonnière. Là encore ce mouvement ne semble pas significatif. D’ailleurs en un an, les prix n’ont pratiquement pas changé avec une variation comprise entre +0,3% et -0,6% selon les départements.

La maison ancienne connaît des baisses de prix un peu plus marquées.

En Petite Couronne, les prix des maisons anciennes ont globalement stagné du 4e trimestre 2013 au 1er trimestre 2014. Mais, en un an, le recul atteint 1,5% dans les Hauts-de-Seine et 2,1% en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne.

En Grande Couronne, la tendance à la baisse des prix des maisons est plus accentuée. Au 1er trimestre 2014, et par rapport au 4e trimestre 2013, les prix des maisons anciennes ont reculé de 2% en Seine-et-Marne et dans les Yvelines, de 2,1% dans l’Essonne et de 0,8% dans le Val-d’Oise. La correction de la variation saisonnière modère le recul des prix sans l’infléchir.

Enfin, par rapport aux prix observés il y a un an, la baisse varie entre 2,3% et 2,7%. Il fallait dépenser 294 400 euros au 1er trimestre 2014 pour devenir propriétaire d’une maison ancienne en Ile-de-France.

C’est 20 700 euros et 6,6% de moins, qu’au 3e trimestre 2011, alors que les prix atteignaient leur sommet.

Naturellement, ces évolutions modérées des prix, mises en avant par les indices Notaires-INSEE, ne doivent pas masquer des baisses de prix ponctuellement accentuées qui concernent plus particulièrement les biens ne correspondant pas aux attentes et besoins actuels du marché et à la capacité de financement des acquéreurs.

Comme c’est traditionnellement le cas quand le marché est au ralenti, ces biens doivent subir une décote notable pour être vendus.

Perspectives : vers des ajustements plus marqués ou dans la continuité des mois passés ?

De nombreux acteurs de l’immobilier attendent depuis de nombreux mois le déclenchement d’un processus d’adaptation plus franc des prix immobiliers à l’affaiblissement des ventes.

Au 1er trimestre, il n’en était toujours rien : la résistance des prix s'est prolongée, malgré un marché qui reste atone.

Les facteurs de résistance des prix sont bien connus.

D’un côté, les besoins sont élevés et les difficultés à se loger se renforcent, au vue de l’insuffisance de l’offre et d’une panne de la construction neuve. L’immobilier, et plus spécifiquement le marché de l’accession à la propriété, conservent la confiance des ménages. Le découragement confirmé des investisseurs pourrait renforcer cette tendance en accentuant la demande d’accession des petits logements. D’un autre côté, l’attractivité des taux d’intérêt s’est encore renforcée ce printemps permettant d’alléger la contrainte financière pesant sur les acquéreurs.

Mais cette situation peut-elle durer ? Les facteurs de blocage persistent et pourraient se prolonger dans les prochains mois. La reprise économique est en attente, le marché du travail, les revenus des ménages et la confiance sont encore mal orientés.

Quelques corrections pourraient être enregistrées à court terme.

D’une part, il est observé par les notaires que l’allongement des délais de commercialisation, et une offre plus abondante de logements à vendre, pourraient inciter les vendeurs à accepter des ajustements plus conséquents de leur prix. D’autre part, la mesure exceptionnelle de réduction de l’impôt sur la plus-value immobilière, en vigueur jusqu’à la fin août, pourrait constituer un facteur d’accélération des mises sur le marché.

Un peu de fluidité pourrait donc être trouvée. Il ne semble pas raisonnable d’espérer un rebond franc du marché, dans le contexte économique et social actuel.

A moyen terme, le scénario d’un lent ajustement des prix semble le plus probable. Il ne pourrait être interrompu que par une reprise forte des ventes. Enfin, seule la confiance, par nature insaisissable et imprévisible, ainsi que la nécessaire reprise de la construction neuve sont susceptibles de ranimer en profondeur le marché.
 

publié le 27/05/2014
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