Conjoncture immobilière au 2e trimestre 2014

publié le 29/09/2014

Marché immobilier francilien : une stagnation au 2e trimestre 2014 pour les ventes et des prix en légère baisse

Des transactions qui stagnent à un bas niveau

Sur un marché immobilier atone et dans la continuité des mois précédents, les ventes de logements stagnent en Ile-de- France. Alors que le logement conserve toujours son statut de valeur-refuge, les acquéreurs hésitent et attendent, tandis que les vendeurs peinent encore souvent à revoir leurs prétentions à la baisse. Le faible niveau des taux d’intérêt a constitué au 2e trimestre 2014 le seul ressort véritablement susceptible de faciliter l’activité. Encore faudrait-il qu’il s’accompagne de conditions d’accès au crédit aisées, ce qui ne semble pas toujours être le cas.

Au 2e trimestre 2014, le volume de ventes de logements dans l’ancien est situé 2% au-dessus de celui du 2e trimestre 2013.

L’activité se consolide donc à bas niveau, 13% en dessous d’un 2e trimestre moyen des 10 dernières années et 23% en dessous d’un 2e trimestre moyen observé en période de haute activité du marché.

Le volume de ventes de maisons anciennes progresse davantage que celui des appartements (+5% contre +1% respectivement du 2e trimestre 2013 au 2e trimestre 2014). Les ajustements de prix, un peu plus notables pour les maisons, expliquent peut-être cette différence.

Par rapport à l’année dernière, l’activité a repris dans la Capitale au 2e trimestre (+12% de ventes d’appartements anciens), tout en restant inférieure de 11% au 2e trimestre moyen des dix dernières années et de 26% par rapport à la période haute.

Au total, et tous logements confondus, au 1er semestre 2014, 72 300 logements ont été vendus en Ile-de-France, contre 70 500 au 1er semestre 2013, soit une quasi-stagnation (+2%) dans un marché toujours atone. Mais l’amélioration est portée par le marché de l’ancien (+5%) alors que celui du neuf cède 10%, les investisseurs manquant toujours à l’appel.

Des ajustements sur les prix légèrement plus marqués sur les maisons

Globalement, les prix font toujours preuve de résistance, compte tenu de la faiblesse de l’activité. Mais au 2e trimestre 2014, la tendance baissière tend à se renforcer sur certains segments de marché, en particulier en ce qui concerne les maisons.

En Petite Couronne, le prix des maisons a diminué de 1% du 1er au 2e trimestre 2014 et de 1,5% après correction de la variation saisonnière (CVS), avec un repli un peu plus marqué dans les Hauts-de-Seine (-1,9% en 3 mois en données brutes et -2,2% en CVS). En Grande Couronne, les valeurs n’ont pratiquement pas évolué au 2e trimestre (+0,4% en 3 mois et -0,2% en CVS).

En rythme annuel, au 2e trimestre 2014, le prix des maisons a diminué de 3,3% en Ile-de-France, de 4% en Petite Couronne et de 2,9% en Grande Couronne. Les nouveaux indicateurs des Notaires de Paris-Ile-de-France sur les avant-contrats relatifs aux maisons dans toute la Région (voir encadré ci-après) présagent une stabilisation des valeurs.

Pour les appartements, les évolutions sont plus ténues, avec une érosion de 0,2% du prix du 1er au 2e trimestre 2014 et de 0,5% après correction de la variation saisonnière. En un an, le prix des appartements a reculé de 1,4% dans la région (-1,2% en Petite Couronne et -2,4% en Grande Couronne).

Le nouvel indicateur sur les avant-contrats pour l’ensemble de l’Ile-de-France décliné pour les appartements (voir encadré ciaprès) confirme que les prix de ce type de logement ne devraient guère évoluer dans les prochains mois. Toutefois, ils pourraient très légèrement se redresser dans les Hauts-de-Seine, et dans la lignée, en Petite Couronne.

Dans Paris, le prix ressort à 8 120 € le m² au 2e trimestre 2014, soit -0,2% en 3 mois et -0,7% après correction de la variation saisonnière. Le prix a diminué de 1,1% en un an. Nos indicateurs avancés sur les avant-contrats anticipent la poursuite d’un mouvement légèrement baissier dans la Capitale et un niveau de prix de vente de 8 050 € le m² attendu en octobre, désormais à peine au-dessus de la barre symbolique de 8 000 €.

Par rapport aux points hauts de 2011 ou 2012, l'ajustement à la baisse des prix varie selon les marchés entre 3% et 9%.

Il peut être utile de remettre ces évolutions récentes en perspective.

Rappelons que par rapport au point le plus haut, observé au 3e trimestre 2012, le prix des appartements a diminué de 3,6% en Ile-de-France (de 5 590 € le m² à 5 380 € le m²), avec un recul moins affirmé dans tous les départements de Petite Couronne (environ 3%).

En Grande Couronne, et dans le même temps, les prix des appartements ont diminué de 4,4%. Là encore, tous les départements s’inscrivent dans une fourchette resserrée comprise entre -4,2% et -4,7%.

Pour les maisons en Ile-de-France, il fallait débourser 315 100 € au 3e trimestre 2011, au moment où les prix avaient alors atteint leur point haut. Au 2e trimestre 2014, il faut désormais compter 291 900 € pour devenir propriétaire, soit 23 200 € de moins et 7,4% de moins qu’au 3e trimestre 2011.

En phase avec les évolutions actuelles, le recul total des prix des maisons du 3e trimestre 2011 au 2e trimestre 2014 s’avère plus marqué en Petite Couronne (-8,9% dans les Hauts-de-Seine, -8% en Seine-Saint-Denis, -7,9% dans le Val-de-Marne) qu’en Grande Couronne (-6,4% en Seine-et-Marne, -7,6% dans les Yvelines, -7,1% dans l’Essonne et -6,5% dans le Val d’Oise).

Au total et au fil des mois, les variations très modérées des prix ont fini par additionner une baisse des prix qui oscille, selon les marchés et les départements, entre 3% et 8,9% par rapport au point le plus haut. Cette diminution doit cependantêtre relativisée et mise en regard avec la violente poussée des prix observée en 2011. A cette période, et en un an la hausse annuelle des prix avait dépassé 20% dans la Capitale.

Quelles perspectives pour les prochains mois ?

Actuellement, le marché semble faire du « sur-place » avec des volumes de ventes à peine plus soutenus qu’il y a un an et plutôt faibles dans une perspective historique plus longue. Dans le même temps et bien qu’elle s’accentue sur certains segments de marché, la correction sur les prix reste modérée et très lente au regard des volumes actuels des ventes et surtout des hausses constatées dans le passé.

Ces tendances sont-elles appelées à s’inverser dans un sens ou dans l’autre dans les prochains mois ?

D’après les constatations des notaires franciliens dans leurs études, la mesure exceptionnelle d’abattement sur les plus-values, valable jusqu’à la fin août, ne semble pas avoir eu toutes les répercussions que les pouvoirs publics en attendaient.

Mais il faudra attendre les données chiffrées du 3e trimestre pour en mesurer précisément l’impact.

D’un côté, les acquéreurs bénéficient d’un niveau des taux d’intérêt exceptionnellement attractifs. Mais les financements sont difficiles à obtenir.

D’un autre côté, la demande reste bridée par un contexte économique et social peu favorable et très anxiogène et surtout par un niveau de prix toujours très élevés.

Le plan de relance du logement annoncé le 29 août par le Premier Ministre devrait permettre au marché de retrouver un peu de fluidité. Il comporte des éléments de desserrement de la contrainte qui pèse sur les acquéreurs et sur les acteurs de la construction. Ils présentent une incitation attractive pour la libération de terrains à bâtir. Plus particulièrement, il devrait renouveler l’intérêt des investisseurs dans le neuf, tout en sachant que ses effets risquent d’être atténués par le plafonnement des niches fiscales.

Mais les perspectives des ménages ne sont guère encourageantes notamment en termes d'emplois et surtout la confiance, déterminante quand on s’engage dans un projet immobilier, fait encore défaut.

Il faut donc à craindre que le scénario d’attentisme actuel ne puisse évoluer sensiblement dans les prochains mois.

publié le 29/09/2014
Voir aussi
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publié le12/09/2014
Jean-Michel WILMOTTE, Architecte
publié le01/12/2014
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