L’activité du marché des logements en Ile-de-France reste faible

publié le 27/11/2014

Elle ne redémarre toujours pas. Les ventes tous logements confondus stagnent à un niveau proche de celui enregistré en 2013, tout en restant inférieures de 10% à celles d’un 3e trimestre moyen des 10 dernières années et de 18% par rapport à la période de haute activité(1). Dans l’ancien, le très léger mieux constaté dans les ventes au 3e trimestre (+3% par rapport à 2013), un peu plus notable dans Paris (+7%), s’estompe quand on s’éloigne du coeur de l’agglomération, avec une hausse limitée à 3% en Petite Couronne et une stabilité en Grande Couronne. L’activité reste déprimée dans le neuf. Rien ne change depuis longtemps sur ce segment de marché.

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S’il manque de dynamisme, le marché n’est pas à l’arrêt. Alors que le contexte économique et social reste dégradé et que la confiance manque, les taux d’intérêt historiquement bas et la fin du dispositif d’abattement de 25% sur les plus-values ont maintenu l’intérêt des acquéreurs.

Au total, sur les 9 premiers mois 2014, 100 400 logements anciens ont été vendus, soit 2 700 unités et 3% de plus que pour les 9 premiers mois 2013. Tout laisse à penser que la fin de l’année 2014 s’inscrira dans la continuité, laissant un volume de ventes annuelles dans l’ancien en 2014 proche des 133 000 transactions de 2013.

Une tendance baissière confirmée pour les prix

1. Evolutions du 2e au 3e trimestre 2014

Du 2e au 3e trimestre 2014, les prix ont légèrement progressé sur certains segments de marché. Cette hausse est habituelle en cette période de l’année, particulièrement pour les maisons, notamment parce que les familles veulent réaliser leur acquisition avant la rentrée.

Le prix des maisons en Ile-de-France a augmenté de 3,3% en 3 mois, pour se situer à 303 300 euros avec des poussées plus notables en Petite Couronne au 3e trimestre 2014. Mais d’une part, la correction de la variation saisonnière vient limiter la hausse à 1,6%. D’autre part, nos indicateurs avancés sur les avant-contrats montrent que cette poussée ponctuelle du prix des maisons sera corrigée dans les prochains mois.

Pour les appartements, les prix n’ont guère évolué (+0,5% du 2e au 3e trimestre 2014) et la prise en compte de la saisonnalité laisse au final une diminution de 0,8% pour les appartements en Ile-de-France. Le prix au m² des appartements anciens dans Paris (8 110 euros) recule de 0,3% du 2e au 3e trimestre 2014 et de 1,4% en données corrigées des variations saisonnières.

2. Evolutions annuelles constatées à la fin du 3e trimestre 2014

Enfin, ce mouvement ponctuel ne vient pas contrarier la tendance de fond à une légère baisse des valeurs.

En un an et à la fin du 3e trimestre 2014, pour les appartements anciens, les prix baissent de 1,9% dans Paris, de 0,7% en Petite Couronne et de 2,5% en Grande Couronne.

Pour les maisons, le prix recule de 0,5% en un an au 3e trimestre 2014 mais avec des évolutions très différentes entre les secteurs géographiques.

3. Prévisions pour les prochains mois et l’ensemble de l’année 2014

Dans les prochains mois, la tendance baissière est appelée à se poursuivre de manière accentuée, sans que l’on puisse savoir si le mouvement est appelé à durer. Dans Paris, notre indicateur avancé calculé à partir des avant-contrats que nous enregistrons dans notre base et qui nous permettront d’avoir une tendance fiable des prix pour l’ensemble de l’année 2014 démontre que le prix au m² pourrait passer en dessous de la barre symbolique des 8 000 euros en début d’année prochaine. Le prix de vente unitaire d’une maison en Ile-de-France devrait repasser sous la barre des 300 000 euros en fin d’année 2014.

Nos indicateurs avancés sur les avant-contrats indiquent que la baisse des prix restera modérée en 2014. En 2014(2), le prix de vente des maisons en Ile-de-France changerait peu (-0,6%), avec des baisses plus sensibles en Seine-et-Marne (-2%) et en Grande Couronne (-1,3%).

Pour les appartements, les prix cèderaient 1,1% en un an en Ilede- France, 1,2% dans Paris, mais ils seraient stables dans les Hauts-de-Seine (+0,2%).

Un marché figé ?

Comme cela avait été prévu, l’activité a stagné en 2014, avec des volumes de ventes sans grand changement par rapport à 2013 et une nouvelle baisse, à la fois modérée et progressive, des prix de vente.

Alors que le marché immobilier nous a habitués à des cycles de grande amplitude, cette absence d’orientation pour la seconde année consécutive peut surprendre. Elle tient sans doute à un équilibre entre les facteurs favorables et défavorables qui réussissent à maintenir à un niveau bas l’activité immobilière, mais sans autoriser de franche reprise de ventes ni provoquer, à l’inverse, des corrections sévères des prix.

Du côté positif, on ne cesse d’annoncer de nouveaux "plus bas historiques" pour les taux des crédits à l’habitat. Ils redonnent du pouvoir d’achat aux acquéreurs tout comme la légère baisse des prix. Dans un environnement anxiogène, l’immobilier apparaît toujours comme une valeur-refuge et une aspiration profonde pour des Franciliens moins propriétaires en Ile-de-France qu’ailleurs, alors que la pénurie de logements locatifs perdure.

Du côté négatif, l’environnement économique et la situation des ménages ne s’améliorent pas et les perspectives restent peu encourageantes.

Malgré une récente baisse des prix, les prix des logements demeurent historiquement élevés et exigent toujours des taux d’effort importants. Les anticipations d’une stagnation au mieux et plus souvent de baisses des prix rendent la demande frileuse. Les nouvelles réglementations découragent les investisseurs dans le neuf comme dans l’ancien. Enfin, la complexité nouvelle du processus d’achat liée à la loi ALUR allonge les délais de réalisation des ventes et décourage certains acquéreurs.

Les acquéreurs sont désormais avertis (ils s’informent, cherchent et comparent), exigeants (ils plébiscitent la qualité et le sans-défaut) et hésitants (ils prennent leur temps, s’interrogent sur l’opportunité d’acheter ou de reporter leur décision). Les vendeurs peinent encore à acter le durcissement du marché et la baisse des prix. L’attentisme se prolonge donc.

Pour 2015, des facteurs de détente pourraient être à l’oeuvre, particulièrement dans le neuf, avec les assouplissements annoncés du dispositif d’aide à l’investissement. Mais les perspectives de changement et de rebond demeurent limitées laissant à penser que les tendances actuelles pourraient se prolonger.

(1) La période haute (stabilité des volumes de ventes à haut niveau et fortes augmentations des prix) se prolonge de 1999 à 2007.
(2) Comparaison entre le 4e trimestre 2013 et le 4e trimestre 2014
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(C) Photo : Fotolia

publié le 27/11/2014
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