Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France au 3e trimestre 2013

publié le 28/11/2013

Un léger mieux pour les volumes de vente mais un marché toujours atone

La légère amélioration des volumes de ventes, qui s'est amorcée au 2ème trimestre 2013 a été confirmée au 3ème trimestre 2013. 42 320 logements anciens et neufs confondus ont été vendus ce 3ème trimestre en Ile-de-France soit 14% de plus qu’à la même période en 2012. Cette évolution bénéficie à tous les segments de marchés, le neuf comme l’ancien et les maisons comme les appartements.

Il semble donc bien se confirmer, comme nous l’avions annoncé lors de notre dernière conférence de presse de septembre, que nous avons « touché le fond » au 1er trimestre 2013.

Pourtant ce léger mieux doit être remis en perspective.

D'abord, il est lié à la période de référence. Il faut rappeler que l’on utilise comme comparaison un 3ème trimestre 2012, particulièrement difficile et le plus mauvais de ces 17 dernières années. Par rapport au 3ème trimestre 2011, les ventes de logements anciens du 3ème trimestre 2013 demeurent encore inférieures de 11%. Elles se situent 12% en dessous d’un 3ème trimestre moyen de ces 10 dernières années, 18 % en-dessous d’un 3ème trimestre moyen de la période "dynamique" en Ile-de-France et 26% en dessous dans la Capitale.

Ensuite, la progression des 2ème et 3ème trimestres 2013 ne permet que de compenser la faible activité du 1er trimestre 2013. En cumul, les volumes de ventes de logements des 9 premiers mois 2012 et 2013 sont équivalents et se situent à un niveau historiquement faible.

En conclusion, la tendance d’ensemble du marché n’a pas changé. Au-delà des volumes de ventes, les notaires observent dans leur activité quotidienne un marché encore figé et difficile, où les aspirations des vendeurs ne sont toujours pas en phase avec les capacités financières des acquéreurs, où les financements sont particulièrement difficiles à trouver. Et l’offre et la demande peinent toujours à se rencontrer.

L'ajustement très graduel des prix se prolonge, malgré une petite hausse saisonnière récente.

La timide reprise des ventes s’accompagne d’une légère hausse des prix des logements anciens de 1,1% du 2ème au 3ème trimestre 2013 pour l’indice Notaires-INSEE francilien, avec une progression plus notable pour le prix des maisons (+2% pendant le trimestre) que pour les appartements (+0,7%).

La saisonnalité amplifie pour la période observée la hausse des prix, car de nombreux ménages, et plus particulièrement les acquéreurs de maisons, souhaitent traditionnellement acheter pendant ce troisième trimestre pour emménager avant la rentrée scolaire. Après correction de la variation saisonnière, la variation trimestrielle du prix des maisons est limitée à +0,3% en Ile-de-France, et elle devient très légèrement négative (-0,6%) pour les appartements, au 3ème trimestre 2013.

Au-delà des mouvements saisonniers et depuis un an, les prix sont légèrement orientés à la baisse, mais avec des variations toujours très limitées pour la plupart des marchés. Le scénario graduel et lent d’ajustement des prix se prolonge donc.

Bien entendu et dans le cadre d’un marché devenu beaucoup plus sélectif, des ajustements plus sévères se sont produits sur certains biens, ceux de qualité intermédiaire par exemple.

Dans Paris, le prix au m² ressort à 8 260 euros le m² au 3ème trimestre 2013, soit 40 euros de plus qu’au 2ème trimestre 2012 (+0,5%). En un an, le prix a reculé de 180 euros et de 2,1% dans la Capitale. Les indicateurs avancés sur les avant-contrats prolongent globalement cette tendance très légèrement baissière, avec un prix au m² situé autour de 8 200 euros attendus dans Paris en fin d'année.

Pour les appartements au 3ème trimestre 2013, le prix recule de 1,3% en un an en Petite Couronne et de 0,7% en Grande Couronne. Cette légère érosion des valeurs est similaire dans l’ensemble des départements de la région. Le prix des maisons n’a pratiquement pas changé en Ile-de-France depuis un an (-0,5%). D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, il n’évoluerait guère dans les prochains mois.

Des inflexions du scénario actuellement en cours sont-elles possibles ?

Les crises immobilières se suivent et ne se ressemblent pas, contraignant les professionnels et les observateurs à la modestie et à la prudence.

Lors du trou d’air des ventes de 2008-2009, les prix avaient rapidement reculé avant de connaitre une forte poussée aussitôt après la reprise de l’activité.

En 2012 et 2013, le scénario d’un ajustement brutal et généralisé des prix, suivant avec quelques mois de retard la baisse des ventes, ne s’est pour l'instant pas enclenché. Bien au contraire, des facteurs de résistance ont continué de maintenir les prix à un niveau élevé et incité les vendeurs à camper sur leur position.

On trouve naturellement des facteurs d’explications à ces phénomènes. Premièrement, la demande potentielle reste élevée. Les logements manquent toujours en Ile-de-France et les Franciliens sont moins nombreux que les autres Français à être propriétaires. La construction neuve est en panne et la pénurie de logements demeure. Deuxièmement, la valeur-refuge représentée par le logement n’a pas été contestée et les alternatives crédibles d’investissement manquent. Troisièmement, des taux d’intérêt particulièrement attractifs ont également conduit à un certain allègement de la contrainte financière pesant sur les acquéreurs.

Ces facteurs ont permis d’éviter, ou de différer une véritable correction sur les prix, alors même que le contexte économique et social reste difficile, que la fiscalité immobilière a été durcie et les aides à l’accession réduites.

Nous observons donc pour le moment un scénario de « statu quo », avec des ventes qui ont repris, mais restent faibles, et des prix à peine corrigés, historiquement élevés et qui pèsent sur la demande.

Ce scénario est-il durable ? Il est rationnel de penser qu'une évolution va se produire dans un sens ou dans un autre. La possible augmentation des droits de mutation à compter de 2014 pourrait inciter quelques acquéreurs à boucler leur acquisition d’ici la fin février (1). L’abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values immobilières(2) pourrait donner un coup de pouce à l’activité en 2014, avant l’été.

Mais les effets attendus devraient être modestes, le contexte économique et financier et surtout la question de la confiance continuant de jouer un rôle déterminant, à défaut d’ajustement sur les prix.

(1) En cours de débat à l'Assemblée Nationale
(2) Calculateur de plus-values immobilières sur le site www.notaires.paris-idf.fr

publié le 28/11/2013
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