Niveau de ventes faible et baisse modeste des prix : un marché toujours sans réelle direction

publié le 27/02/2015

En résumé

La morosité et l’attentisme ont marqué le marché immobilier au 4e trimestre 2014. Globalement en 2014, l’activité est restée faible : les ventes ont stagné en 2014 à un niveau quasi équivalent à celui de 2013. Les prix ont continué à s’éroder à un rythme lent, autour de 2% par an. Cette baisse est appelée à s’accélérer dans les prochains mois, tout en restant contenue autour de 4% en rythme annuel.

Il est difficile de dresser des perspectives pour 2015. Tout dépendra d’un éventuel retour de la confiance des acteurs économiques et des ménages, dans un contexte de taux d’intérêt historiquement faibles. Une animation plus soutenue du marché du logement neuf est d’ores et déjà observée par les acteurs du secteur, en raison de la mise en place du dispositif « Pinel ». 

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Atonie des ventes en 2014 aggravée en fin d’année

En Ile-de-France, 2014 s’est achevée avec un 4e trimestre marqué par une baisse de 9% des volumes de ventes par rapport au 4e trimestre 2013.

Au total, 131 600 logements anciens ont été vendus en 2014, soit 1 500 de moins qu’en 2013 (-1%). Depuis deux ans, le marché reste maussade et les volumes de ventes médiocres, sans être toutefois aussi dégradés qu’en 2009 ou 2012.

Le contexte économique difficile, le niveau encore très élevé des prix de vente, et une fiscalité peu incitative rendent les ménages frileux, malgré le niveau exceptionnellement attractif des taux des crédits à l’habitat et le désir toujours renouvelé de devenir propriétaire.

Dans le neuf, les notaires constatent comme les promoteurs une reprise de l’activité avec de bons niveau de contrats de réservation sur des programmes encore peu nombreux. Cette reprise ne se traduit pas encore dans les chiffres des ventes.

Baisses de prix qui devraient s’accentuer dans les prochains mois

Une baisse annuelle toujours modérée

Les prix ont continué à s’éroder en 2014, lentement mais de manière continue.

Au 4e trimestre 2014, le prix au m² des appartements en Ile-de-France est de 5 300 euros. Il est en recul annuel de 1,9%, avec des rythmes de baisses légèrement plus marqués en Grande Couronne (autour de 3%), qu’en Petite Couronne (de l’ordre de 1%). Dans la Capitale, les prix ont cédé 2,1% un an. Les prix parisiens sont repassés en-dessous du seuil des 8 000 euros au 4e trimestre 2014.

Du 3e au 4e trimestre 2014, les reculs des prix des appartements ont souvent été plus sensibles (1,6% par exemple dans Paris et 2,6% dans le Val-d’Oise en 3 mois) qu’au 1er semestre. Ce constat n’est qu’en partie lié au phénomène de variation saisonnière traditionnellement observé en cette période de l’année.

Il fallait compter 292 200 euros au 4e trimestre 2014 pour acheter une maison en Ile-de-France, contre 298 500 euros un an auparavant, soit une baisse annuelle de 2,1% et de 6 300 euros.

Depuis leur point haut atteint mi-2012, les ajustements de prix se sont opérés à un rythme qui peut apparaître particulièrement modéré comparé à l’atonie résistante des volumes. Du 3e trimestre 2012 au 4e trimestre 2014, le prix des appartements a baissé de 5,6% dans Paris, soit une diminution de 480 euros/m² (de 8 440 à 7 960 euros) et de 5,2% en Ile-de-France. Le prix des maisons franciliennes a quant à lui reculé de 7,3% depuis le 3e trimestre 2011. 

Une modeste accélération de la baisse des prix attendue début 2015

Les indicateurs avancés des Notaires de Paris – Ile-de-France sur les avant-contrats anticipent un recul un peu plus rapide.

Dans Paris, les projections font état d’un prix de vente au m² de 7 840 euros en avril* 2015, soit le passage à une diminution annuelle de 3,5%. Les prix des appartements reculeraient de 4,8% dans les Hauts-de-Seine et de 3,9% en Ile-de-France d’avril 2014 à avril 2015. La baisse annuelle du prix des maisons atteindrait 2,1% à la fin avril 2015.

Malgré cette légère accélération, les baisses attendues ne rappellent en rien la rapide diminution des prix liée à la crise financière de 2008 et à l’effondrement du nombre des ventes. Rappelons que sur une brève période (du 3e trimestre 2008 au 2e trimestre 2009) les prix des appartements avaient reculé de 8 à 13% (-8,7% dans Paris, -8,9% en Petite Couronne, -9,3% en Grande Couronne et -12,9% pour les maisons en Ile-de-France).

Frémissements du marché et hésitations des acteurs

Quelques constats plus optimistes éclairent ce début d’année 2015 : augmentation du nombre de visites de biens en vente, intérêt pour des appartements ou des maisons d’un budget élevé… Parallèlement, les vendeurs acceptent désormais de revoir leurs prétentions à la baisse, surtout quand leur bien présente des défauts. Le marché est clairement redevenu favorable aux acquéreurs. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent exceptionnellement attractifs. Enfin, dans le neuf, le dispositif « Pinel » a reçu un accueil encourageant.

Mais les échos dominants font état d’un attentisme persistant. Il ne surprend guère au regard de la situation économique globale et du climat de défiance des ménages et des investisseurs.

Les baisses des prix et la diminution des taux redonnent du pouvoir d’achat aux ménages, mais beaucoup de candidats acquéreurs s’inquiètent encore d’acheter trop cher ou trop tôt.

Ces incertitudes allongent, reportent ou découragent les acquisitions. Ces hésitations et ce manque d’orientation pourraient se prolonger dans les prochains mois. En revanche, un changement d’environnement économique redonnant de la confiance et des perspectives à une clientèle résolvabilisée pourrait, au moins à terme, donner un véritable coup de fouet à la demande dans l’ancien.

* avril correspond à la période allant de février à avril.
 

publié le 27/02/2015
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