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Immobilier : mode d’emploi d’une vente aux enchères par les notaires
  • Les ventes de biens immobiliers entre particuliers se concluent fréquemment par le biais d'une agence ou d'une étude notariale. Toutefois, il existe un autre mode d'achat moins connu. Ce sont les ventes aux enchères ou ventes par adjudication.
     
    La vente aux enchères est soit judiciaire (elle se déroule au tribunal, avec un avocat), soit amiable par l’intermédiaire de la Chambre des notaires de Paris ou des Chambres départementales des notaires.
     
    Un bien immobilier vendu aux enchères bénéficie parfois d’une mise à prix alléchante, en-dessous de la valeur du marché. Mais attention : il ne s’agit que d’un prix de départ… des enchères et celles-ci ne peuvent que monter pour atteindre le meilleur prix de vente, souvent proche du prix du marché. Cela dépend du nombre d’enchérisseurs, de leur capacité financière et de l’intérêt porté au bien.

    Quelles sont les différentes étapes de ce type de vente ? Ou se déroule-t-elle ? Quelles sont les différentes étapes de ce type de vente ?

    1- Trouver les annonces des biens mis aux enchères : sur le site internet de la Chambre des notaires de Paris et grâce aux publicités faites sur les sites immobiliers comme le Bon Coin, Se Loger, Logic-Immo, Explorimmo…
     
    2- Visiter le bien : des visites sur place sont organisées aux jours et heures indiquées dans la publicité. Une visite virtuelle est disponible en ligne.
     
    3- Consulter le cahier des charges : Le cahier des charges précise les conditions générales et spécifiques (les dispositions d'urbanisme, les servitudes éventuelles, les certificats relatifs à la loi Carrez, le diagnostic énergétique…) de la vente. En règle générale, il peut être consulté en ligne.
     
    4- Préparer son financement pour être prêt le jour de la vente :
    Avant de porter enchères, l’acquéreur potentiel doit connaître sa capacité de financement. Elle englobe le prix d'adjudication et les différents frais prévisionnels : frais préalables engendrés par la procédure préparant la vente, frais de publicité et d'organisation des enchères mis à sa charge, émoluments du notaire, frais d'acquisition reversés à l'Etat et aux collectivités territoriales…
     
    En cas de recours à un prêt bancaire, l’acquéreur est vivement encouragé à prendre contact au plus tôt avec sa banque pour avoir la certitude de disposer des moyens financiers suffisants pour respecter ses engagements. 
     
    Attention : pour une acquisition aux enchères, il n'y a pas de condition suspensive d'obtention de crédit, ni de délai de réflexion.
     
    5- Participer aux enchères :
     
    Une vente aux enchères immobilière est publique et donc ouverte à tous. Les potentiels acquéreurs portent eux-mêmes leurs enchères.
     
    Pour pouvoir enchérir, il faut justifier de son identité, de son domicile. Le jour de la vente, l’enchérisseur doit donc déposer un chèque simple ou de banque.
     
    Le montant de la consignation est toujours précisé dans le cahier des charges et dans la publicité. En règle générale, il est de 20 % du montant de la mise à prix, plus rarement de 10 %. A défaut d’être déclaré adjudicataire, le chèque est immédiatement restitué à son propriétaire. S’il est déclaré adjudicataire, le montant du chèque s'impute sur le prix de vente et les frais. 
     
    6-  Payer le prix
     
    Le prix de la vente peut être versé dès le onzième jour suivant la vente et doit être acquitté au plus tard quarante-cinq jours suivants.
     

    La surenchère, qu’est-ce que c’est ?
     
    Les adjudications sont, pour la plupart, soumises à une clause de surenchère. Pendant dix jours, toute personne peut porter une surenchère du dixième, c'est à dire faire une offre supérieure de 10% au montant adjugé. Dans ce cas, une nouvelle et dernière vente est organisée. 
     

    Où se déroulent les ventes aux enchères ?

    - A la Chambre des notaires de Paris,
    - dans les Chambres départementales, 
    - les ventes judiciaires ont lieu dans les tribunaux de grande instance (TGI). Les biens vendus proviennent presque toujours d'une liquidation judiciaire ou d'une saisie immobilière ;
    - les ventes du service du Domaine peuvent être organisées par le service lui-même, un notaire ou judiciairement.

     
    Toutes les informations sur les modalités d’organisation et de vente ou d’achat sont disponibles en ligne : 

    Pour aller plus loin :

    Comment acheter un bien immobilier aux enchères, par Me Foucault, notaire 

     

    Comment vendre un bien immobilier aux enchères, par Me Julie Portevin, notaire 

  • > En savoir plus
    La société civile immobilière (SCI) et la personne mineure
  • Le représentant légal d’un mineur, associé dans une SCI, peut-il autoriser le gérant à vendre un bien immobilier, propriété de la SCI, sans autorisation du juge aux affaires familiales (JAF) ?
     
    Depuis le 1er janvier 2016, l’ordonnance du 15 octobre 2015 portant simplification et modernisation du droit de la famille a unifié le régime de l’administration légale (ensemble des pouvoirs légaux des père et mère sur leur enfant mineur).
     
    L’administration légale appartient à celui des parents qui détient l’autorité parentale.
     
    Lorsqu’un seul des parents l’exerce, il peut dorénavant effectuer seul tous les actes de disposition « ordinaire », réservés avant la réforme aux parents exerçant ensemble l’administration de leur enfant, et non visés à l’article 387-1 du Code civil*. 
     
    Ainsi, il peut voter aux fins d’autoriser le gérant à vendre un bien immobilier appartenant à la SCI, sans avoir à solliciter l’accord du juge.
     
    Bon à savoir : lorsque l’enfant est représenté par un tuteur (personne autre que ses père et mère), celui-ci doit obtenir l’accord du conseil de famille (organe de la tutelle composé de quatre à six membres choisi par le juge des tutelles au sein de la famille ou à défaut parmi les amis de la famille, les voisins ou les personnes s’intéressant au mineur) ou à défaut du JAF pour autoriser cet acte.
     
    *Exemples d’actes prévus à cet article et nécessitant l’accord du juge des tutelles : 
    vendre ou apporter à une société un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur ; 
    contracter un emprunt au nom du mineur ; 
    renoncer pour le mineur à un droit ; 
    accepter purement et simplement une succession revenant au mineur.

    POUR ALLER PLUS LOIN :

     
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