Seul le démembrement de propriété résultant d'une donation en bonne en due forme vous permet d'assurer une pérennité fiscale totale au schéma envisagé.

Celui résultant d'une création "ex-nihilo", entre un usufruitier et son présomptif héritier en nue-propriété, est susceptible de réintégration dans l'actif successoral de l'usufruitier en vertu de l'article 751 du Code Général des Impots.

En l'état actuel de la fiscalité, les droits de succession ressortiraient à 32.000 euros environ.

Mais, l'alternative consistant à donner (transmettre de votre vivant) ce bien immobilier, tout en conservant l'usufruit, vous permettrait de réduire sensiblement (de l'ordre de 50%) cette "facture", compte tenu notamment des abattements et réductions d'impot existant en pareil cas.

Il n'existe pas, à proprement dit, de "faille" dans la loi française dont le droit international privé distingue selon la nature des biens successoraux.

Ainsi, les meubles sont régis par la loi successorale du pays dans lequel la défunte avait son dernier domicile, alors que les biens immobilers sont régis par la loi successorale du pays dans lequel ils se situent.

Même si cette veuve fortunée était domiciliée à l'étranger, la notion française de réserve héréditaire  s'appliquera, par exemple, pour son hôtel parisien, mais non, par exemple, pour son chalet suisse ou sa modeste cabane canadienne.

Chaque bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie bénéficie d'un abattement de 152.500 euros à l'égard de chaque souscripteur.

Ainsi, pour un couple avec deux enfants, la "franchise fiscale globale" spécifique à l'assurance-vie ressort effectivement à 610.000 euros.

Un seul contrat par souscripteur suffit, dès lors que vos deux enfants figurent dans la clause bénéficiaire.

En résumé, 2 contrats (l'un à votre nom, l'autre au nom de votre compagne) d'une valeur de 305.000 euros chacun ne généreront aucun impôt lors de lors dénouement par décès, sous réserve des prélèvements sociaux.

Concernant votre patrimoine,  vous pouvez, par exemple :

- privilégier la transmission à votre époux de vos biens EN USUFRUIT, votre enfant recueillant la nue-propriété à votre décès, puis l'usufruit au décès de son beau-père;

- mettre en place au profit de votre époux des libéralités dites graduelles ou résiduelles, afin qu'à son propre décès, tout ou partie des biens que vous lui aurez préalablement transmis revienne ensuite à votre fils.

Concernant le patrimoine de votre époux, qui n'a pas d'enfant, pourquoi ne pas envisager une adoption simple de votre fils par ses soins ?

Sous peine d'être frappée de nullité, une donation d'immeuble, situé sur le  territoire français, s'effectue par acte authentique.

Il n'y pas lieu de distinguer selon la nature des droits trasmis, pleine ou nue-propriété.

Tout-à-fait !

La SCI est le véhicule patrimonial idéal pour transmettre, par le biais d'un nombre identique de parts sociales, la propriété de biens immobilers de valeurs différentes

Votre question est malheureusement beaucoup trop large pour faire l'objet d'une réponse en ligne.

la communauté universelle présente l'avantage principal de mettre le conjoint survivant "à l'abri" des règles contraignantes de l'indivision et du démembrement de propriété inhérentes aux successions en cas de présence d'enfants.

Pour le reste, je vous invite donc à prendre contact avec votre notaire qui saura vous établir une consultation "sur mesure"

Un cousin germain est taxé à 55%

Un ami à 60%

Le notaire est le professionnel le plus à même de répondre à vos interrogations d'ordre familial. En plus du conseil qu'il vous prodiguera dans la rédaction de votre testament, il en assurera, pour un coût modique, la conservation au sein du coffre de son Etude. Il le référencera au fichier national central des dernières volontés, création du notariat, et sans équivalent dans les autres professions.

Il n'existe pas de règles impératives en la matière, qui reste essentiellement contractuelle.

Le montant du bouquet et des rentes seront fixés en accord avec votre acquéreur (débirentier) et, surtout, avec les conseils avisés "sur mesure "de votre notaire, par référence notamment aux tables de mortalité.

Oui, vos enfants sont vos héritiers réservataires, pour un tiers chacun (66,6% en tout)

Cette réserve n'est donc pas une entrave pour transmettre les 33,3% restant au profit de personnes de votre choix. S'il s'agit de vos petits-enfants, la donation pourra même porter sur une part plus importante dès lors que vos enfants y consentent ("par sacrifice" sur leur héritage) dans le cadre d'une donation-partage transgénérationnelle, par exemple.

L'intégralité de votre patrimoine sera transmise au survivant d'entre vous deux.

C'est donc ce dernier qui, seul, pourra prendre les dispositions à cause de mort adaptées à votre volonté

Un tempérament consisterait à rédiger, au sein d'un contrat d'assurence-vie, une clause bénéficiaire au profit de membres de votre famille.

Enfin, sachez que rien ne vous interdit, votre épouse et vous, de changer à nouveau de régime matrimonial pour le mettre en adéquation avec l'aléa que représente l'ordre de vos décès.

La donation d'un appartement de 200.000 euros par un couple au profit d'enfant(s) ne donne lieu à aucun impôt.

En effet, ce montant est largement inférieur au cumul des deux abattements (314.000 euros environ) existant en ligne directe par enfant.

Ce raisonnement est identique en matière successorale.

Les frais relatifs à une telle transmission (honoraire du notaire et taxe de publicité foncière, notamment) ressortent environ à 2% de la valeur de votre appartement.

Une consultation "sur mesure" avec votre notaire s'impose.

Il y aura lieu, par exemple, d'évoquer avec lui les possibiltés de transmettre éventuellement, de votre vivant, une partie de vos biens à vos proches, compte tenu de la fiscalité favorable de la donation par rapport à celle de la succession, ou,  à votre décès, à ces mêmes personnes, un capital par le biais de contrat d'assurance-vie à mettre en place.

Votre notaire vous informera également sur les legs au profit des associations reconnues d'utilité publique ou la récente évolution législative en matière de fonds de dotation.

Effectivement, l'achat d'un immobilier via une SCI vous confère l'opportunité de rédiger des statuts "sur mesure". Ainsi, vous pourrez aux règles légales de l'indivision inhérentes aux successions.

Parmi les clauses importantes à prévoir, il conviendra que :

- votre épouse et vous-même soyez co-gérants de la SCI

- les co-gérants (puis le gérant survivant) aient les pouvoirs les plus absolus pour vendre l'immeuble social et en conférer la jouissance gratuite à un associé,

- les co-gérants ne soient révocables qu'à l'unanimité des associés

- qu'une clause d'agrément soit établie pour tout nouvel associé (y compris les descendants)

Il ne nous semble pas de meilleure rédaction que celle que vous proposera votre notaire, en fonction de vos souhaits, et qui sera matérialisée au sein d'un testament olographe que vous établirez et lui confierez.

Ce testament envisagera les différentes hypothèses auxquelles vous faîtes allusion (prédécès ou renonciation d'une bénéficiaire, démembrement de propriété du capital à verser, etc...)

Le cout d'un changement de régime matrimonial s'avère rarement prohibitif.

Les émoluments du notaire sont évalués, au cas par cas, en fonction de la composition de votre patrimoine et la nature (mobilière ou immobilière) des biens concernés par la communauté universelle. Ils sont inférieurs à 1% des valeurs concernées.

De plus, depuis quelques années, la taxe de publicité foncière (0,715%) a été supprimée pour les changements de régime. Il en est de même du coût de l'intervention d'un avocat (sauf en présence d'enfants mineurs), l'homologation judiciaire n'étant plus la règle en la matière.

La vente du pavillon ne change rien au niveau de l'ISF puisqu'elle n'a "que" pour effet de substituer un actif (le prix de vente) à un autre (immobilier)

La donation est effectivement susceptible de diminuer, voire supprimer l'ISF, en faisant sortir le pavillon de votre base imposable, à 2 conditions :

- que vos enfants soients majeurs,

- que la donation s'effectue en pleine propriété (soit sans réserve d'usufruit).

Enfin, la location vous permet de "décoter", dans une limite raisonnable, la valeur du pavillon

Votre liberté est totale pour changer de notaire ! Avec l'accord de votre père, vous pouvez imposer au premier notaire de transmettre le dossier à son Confrère pour un traitement plus rapide.

La donation d'un appartement de 150.000 euros par un couple au profit d'enfant(s) ne donne lieu à aucun impôt.

En effet, ce montant est largement inférieur au cumul des deux abattements (314.000 euros environ) existant en ligne directe par enfant.

La valeur de l'appartement est fixée librement par les parties, à charge d'en assumer la responsabilité auprès du fisc en cas de redressement.

L'honoraire du notaire en pareille est de l'ordre de 1% hors taxe (il varie légèrement selon le type de donation : "simple" au profit d'un enfant, ou "partage" au profit de plusieurs enfants).

Peut-on vraiment vous conseiller une telle démarche ?

Si noble et altruiste soit-elle, cette renonciation n'est efficace pas, ni économiquement, ni civilement.

Economiquement, ceci impliquerait de procéder à une donation au profit de votre mère (avec l'application d'une fiscalité éventuelle). De plus, à son propre décès, le bien, vous revenant en pleine propriété en tant qu'héritiers légaux, serait à nouveau taxé. Soit virtuellement une triple taxation ! La 1ère au décès de votre père, la 2ème à la donation de la nue-propriété et la 3ème à la succession de votre mère ! Ce serait donc un non-sens fiscal. Alors que si les choses restaient en l'etat, l'usufruit de votre mère s'effectuerait "gratuitement" à votre profit au jour de son décès,

Civilement, en portant du postulat que vous ne vous opposerez pas à la vente de la maison (si tel était le choix de votre mère),  il y aurait bien d'autres possibilités de la favoriser sans procéder par une donation,  telle qu'une convention portant sur le prix de vente de la maison (report de démembrement du démembrement de propriété ou quasi-usufruit) à mettre au point avec votre notaire.

Seul votre oncle est considéré comme votre parent au 3ème degré (55%)

Sa femme, n'étant que votre tante par alliance, est considérée comme non parent (60%)

Ainsi, pour une donation à votre profit par ce couple, la fiscalité ne sera pas identique pour chacune des deux moitiés de l'appartement.

La fiscalité est bien sur plus avantageuses entre frère et soeur (35 à 45%)

Les pourcentages indiqués ci-dessus sont ceux en vigueur pour les successions, et sont susceptibles de réduction importantes en cas de donation, selon l'âge du donateur.

Mais la technique consistant  pour votre oncle à transmettre à sa soeur, puis pour cette dernière, à vous transmettre le bien reçu "dans la foulée", ne serait pas exempte de critiques sur le plan fiscal.

Par ailleurs, cela ne changerait du côté de votre tante par alliance à l'égard de laquelle votre mère aurait la même fiscalité.

La donation au dernier vivant n'est possible qu'entre époux, non entre concubins.

A la place, vous pouvez évidemment rédiger un testament en faveur de votre concubin.

Sauf à ce que vous décidiez de vous marier, un conseil intermédiaire consisterait à vous pacser.

Il en résulterait un avantage fiscal indéniable compte tenu de l'exonération de droits de succession entre partenaires pacsés